¿Cómo se analiza una renta en una Tasación Inmobiliaria ?
En los Informes de Tasaciones Inmobiliarias, los Tasadores tenemos que tener en cuenta algunos factores que a continuación detallaremos:
En el análisis de las rentas de la Tasación Inmobiliaria de un Solar:
– El Valor de Repercusión del Solar
– El Valor de Construcción
– Gastos de Promoción
– Edificabilidad
Ponemos un Ejemplo de Tasación Inmobiliaria de un Solar y el análisis de sus rentas:
En un solar rectangular de 15×20 metros, cuya edificabilidad permitida por la ordenanza es de 2,58m2/m2. Se promueve la construcción de un edificio residencial que se destina a alquiler de viviendas.
Sabiendo que:
– El Valor de repercusión del solar es de 240,96 €/m2, que el Valor de la construcción es de 391,56€/m2, que los gastos de la promoción equivalen al 25% de la Inversión y que el Valor en Venta es de 364.337,34 €, es igual a su Valor de Renta.
Sabemos además, que la Tasa de capitalización de la Renta es del 5%, y que los gastos de conservación, administración, fiscales, etc, equivalen al 30% de la Renta Bruta,queremos calcular en el Informe de Tasación Inmobiliaria:
– ¿Cuál será el alquiler mensual por metro cuadrado construido?
– ¿En cuántos años se amortizará la Inversión realizada?
Siendo la Superficie del Solar: 15 x 20=300m2,
Siendo la Superficie Construida sobre rasante: 300 x 2,58= 774m2
– Valor del Solar: 774m2 x 240,96€/m2 = 186.506,024 €
– Valor de Construcción: 774m2 x 391,56 €/m2 = 303.072,28 €
– Gastos de Promoción: 0,25I
– Valor de Venta: Valor en Renta
– Valor en Venta = 364.337,34€
Para capitalizar la renta en el Informe de Tasación Inmobiliaria tenemos:
– Valor en renta = Renta Líquida x 100/Tipo de interés
364.337,34€ = 100 x R1/5
– Renta líquida = 18.216,86 €/anuales
Sabemos que la Renta Líquida = Renta bruta – gastos
g=30 x 100 x Rb sustituyendo tenemos:
18.216,86 = Rb – 0,30Rb de donde:
Renta bruta = 270.000€/año
Por tanto, en el informe de Tasación Inmobiliaria, el Alquiler mensual por m2 construido es de 270.000€/año/ 12 x 774 = 29,069€ m2/mes
Siendo:
– Inversión: Valor del Solar + Valor de Construcción + Gastos promoción
I= 652.771,08 €
Concluyendo que:
Amortización = inversión / Renta Líquida anual
Amortización = 36 años
