Análisis de Rentas en una Tasación Inmobiliaria

¿Cómo se analiza una renta en una Tasación Inmobiliaria ?

En los Informes de Tasaciones Inmobiliarias, los Tasadores tenemos que tener en cuenta algunos factores que a continuación detallaremos:

En el análisis de las rentas de la Tasación Inmobiliaria de un Solar:

– El Valor de Repercusión del Solar

– El Valor de Construcción

– Gastos de Promoción

– Edificabilidad

Valor Rentas.Tasación Inmobiliaria
Valor Rentas.Tasación Inmobiliaria

Ponemos un Ejemplo de Tasación Inmobiliaria de un Solar y el análisis de sus rentas:

En un solar rectangular de 15×20 metros, cuya edificabilidad permitida por la ordenanza es de 2,58m2/m2. Se promueve la construcción de un edificio residencial que se destina a alquiler de viviendas.

Sabiendo que:

– El Valor de repercusión del solar es de 240,96 €/m2, que el Valor de la construcción es de 391,56€/m2, que los gastos de la promoción equivalen al 25% de la Inversión y que el Valor en Venta es de 364.337,34 €, es igual a su Valor de Renta.

Sabemos además, que la Tasa de capitalización de la Renta es del 5%, y que los gastos de conservación, administración, fiscales, etc, equivalen al 30% de la Renta Bruta,queremos calcular en el Informe de Tasación Inmobiliaria:

– ¿Cuál será el alquiler mensual por metro cuadrado construido?

– ¿En cuántos años se amortizará la Inversión realizada?

Siendo la Superficie del Solar: 15 x 20=300m2,

Siendo la Superficie Construida sobre rasante: 300 x 2,58= 774m2

– Valor del Solar: 774m2 x 240,96€/m2 = 186.506,024 €

– Valor de Construcción: 774m2 x 391,56 €/m2 = 303.072,28 €

– Gastos de Promoción: 0,25I

– Valor de Venta: Valor en Renta

– Valor en Venta = 364.337,34€

Para capitalizar la renta en el Informe de Tasación Inmobiliaria tenemos:

– Valor en renta = Renta Líquida x 100/Tipo de interés

364.337,34€ = 100 x R1/5

– Renta líquida = 18.216,86 €/anuales

Sabemos que la Renta Líquida = Renta bruta – gastos

g=30 x 100 x Rb sustituyendo tenemos:

18.216,86 = Rb – 0,30Rb de donde:

Renta bruta = 270.000€/año

Por tanto, en el informe de Tasación Inmobiliaria, el Alquiler mensual por m2 construido es de 270.000€/año/ 12 x 774 = 29,069€ m2/mes

Siendo:

– Inversión: Valor del Solar + Valor de Construcción + Gastos promoción

I= 652.771,08 €

Concluyendo que:

Amortización = inversión / Renta Líquida anual

Amortización = 36 años

Valor Rentas.Tasación Inmobiliaria
Valor Rentas.Tasación Inmobiliaria

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