Cuando pretendemos formalizar un contrato de compraventa, ya sea de una vivienda o de cualquier otro elemento inmovilizado, es frecuente, con el fin de garantizar la operación, la entrega de una cantidad monetaria. También puede darse en algunos casos de compraventa de otros elementos distintos del inmovilizado, como puede ser vehículos, maquinarias o artículos de un valor importante.
Estas figuras son las arras, la señal y la reserva, que son actos preparatorios de contratos de compraventa y que están poco reguladas en nuestro ordenamiento jurídico. Sólo vamos a ver en este post lo referido a las arras.
¿Qué es un contrato de arras?
El Código Civil, en su art. 1.454, establece que:
si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas
El contrato de arras es un acuerdo suscrito entre comprador y vendedor por el que se reserva el derecho sobre la compra que se pretende realizar, mediante la entrega de una cantidad en concepto de señal. En este contrato se establece que será posible la renuncia a la compra o la venta del elemento concreto, fijando una penalización. En el caso del comprador, esta penalización significa la pérdida de la cantidad entregada como señal siempre que el contrato no se lleve a efecto por su causa. También reconoce que el vendedor deberá devolver al comprador la señal por duplicado, en el caso de ser el vendedor el incumplidor del contrato.
La cantidad habitual de unas arras oscila entre un 5% y un 15% del valor de la compraventa. Con la firma del contrato de arras, el comprador se compromete a realizar la adquisición en el plazo y las condiciones establecidas.
¿Qué tipos existen?
Podemos distinguir entre arras confirmatorias, las que se entregan como prueba o señal de la celebración del contrato, las penitenciales o de desistimiento y las arras penales. A éstas dos últimas son a las que hace referencia el Código Civil al disponer «si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».
- A) Arras confirmatorias. Son aquéllas que demuestran o prueban la celebración del contrato. Son anticipos o pagos a cuenta del precio final de la compraventa, y no permiten resolver el contrato celebrado. Dentro de este tipo de arras es posible distinguir dos subtipos: arras confirmatorias puras y arras confirmatorias penales.
- B) Arras penitenciales o de desistimiento. Son las contempladas en el Código Civil. También, como en el caso de las confirmatorias demuestran la celebración de un contrato o promesa de contrato; pero lo son no de un contrato firme ya que se podrá desistir del mismo, perdiéndolas el que las entregó y devolviéndolas duplicadas el que las recibió.
- C) Arras penales: En este caso lo entregado como arras no se imputa al precio, sino que funciona como resarcimiento para el caso de incumplimiento, y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea cumplida. Tienen por tanto una función de garantía del cumplimiento del contrato. Su incumplimiento supondría una indemnización de daños y perjuicios, pero no impide la exigibilidad de cumplimiento.
Contrato de arras y contrato de compraventa
Aunque pueden parecer dos términos similares, no se debe confundir un contrato de arras con un contrato de compraventa. La diferencia es que con un contrato de arras las partes pueden no realizar la transmisión del elemento objeto del contrato: El comprador puede renunciar a la compra perdiendo la cantidad entregada como arras, y el vendedor puede abstenerse de realizar la operación devolviendo el doble de la cantidad entregada en concepto de arras.
En el supuesto del contrato de compraventa, no está prevista la resolución, salvo por incumplimiento de alguna de las partes o por cualquier otra causa contemplada en el contrato.
Si no consta en el contrato que la cantidad entregada se hace en concepto de señal, su entrega es como parte del precio y la compraventa será definitiva. Sin embargo, si se contempla que el vendedor o el comprador puedan arrepentirse y resolver el contrato, es recomendable hacer constar que la entrega se hace en concepto de señal.
