Cuando se ha de calcular el valor de tasación en viviendas que se encuentran arrendadas, es necesario aplicar el método de actualización de rentas a partir de las condiciones reflejadas en el contrato de arrendamiento.
Este método es el que emplea para valorar todos los inmuebles capaces de producir rentas y también los derechos como el de superficie, servidumbres, nudas propiedades, usufructos, opciones de compra…
¿Qué leyes encontramos en España en materia de arrendamiento?
En materia de arrendamientos urbanos existen en España diferentes leyes, que se aplican en función de la fecha de celebración del contrato de arrendamiento.
- Contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985: Se aplica la LAU 1984 con algunas modificaciones en las subrogaciones, extinciones del contrato y actualizaciones de renta.
- Contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y anteriores al 1 de enero de 1995: se aplica el artículo 9 del RDL 2/1985 del 30 de abril (conocido como “Decreto Boyer” y la LAU de 1964.
- Contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995 y anteriores al 6 de junio de 2013: se aplica la Ley de 29/1994 de Arrendamientos Urbanos.
- Contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 6 de junio de 2013: se les aplica la ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.
¿Cómo funcionan los contratos de “renta antigua”?
En España quedan todavía alquileres de viviendas denominados de renta antigua, regidos por pasadas políticas de finales de los años 50 que favorecían el acceso a la vivienda en tiempos de necesidad.
Estos contratos son poco rentables para los propietarios y suponen un claro desequilibrio entre este y el inquilino, ya que el segundo abona una renta insignificante con respecto al mercado de alquiler actual, fijada desde el momento que se firmó el contrato. Además, estos alquileres conllevan una prórroga forzosa hasta el fallecimiento del inquilino, que también se aplica a su cónyuge o descendientes.
Estos contratos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, con algunas modificaciones que entraron en vigor con la LAU 1994, entre las que se encuentran:
- No procede el derecho de tanteo y retracto regulado en la Ley del 64 cuando la adjudicación de la vivienda proceda de la división de la cosa común ni cuando la vivienda se adquiera por herencia o legado.
- En la duración del contrato se aplican las normas del contrato de arrendamiento firmado (entonces llamado contrato de inquilinato), existiendo una prórroga forzosa para el arrendador que se prorroga mientras el inquilino continúe vivo.
- Se permite la subrogación “mortis-causa” reflejada en el artículo 58 de la ley del 64, permitiendo que el cónyuge o hijo del arrendatario continúen residiendo en la vivienda.
- No se permite la subrogación “intervivos” que se reflejaba en el artículo 24 de la ley del 64.
Desde el 1 de enero de 2015, tal y como contemplaba la LAU de 1994, quedaron extinguidos todos los contratos de alquiler de locales comerciales que se firmaron bajo la LAU de 1964, actualizándose los alquileres a los precios del mercado.
En el caso de las viviendas, la finalización se irá produciendo de manera más progresiva.
