En otras entradas en este blog ya nos hemos referido al tema del usufructo. A pesar de que es una figura muy habitual en nuestro día a día, en especial en cuestiones de herencias y reparto de las mismas, la valoración del usufructo resulta desconocida para la mayoría. En muchos casos, se desconocen las reglas para su correcta valoración e incluso si esta es posible. A continuación, explicaremos cómo el usufructo es valorable y que además está regulado legalmente.
¿En qué ocasiones procede su valoración?
La situación que seguramente se dará con mayor frecuencia será aquella en la que el usufructuario sea una persona que haga uso o no del usufructo y que dicho bien esté inscrito en el Registro de la Propiedad con estas limitaciones, y que el nudo propietario decida vender el bien. En el caso de que decida vender la nuda propiedad, el contrato de compraventa deberá realizarse bajo esa premisa.
También puede darse el caso en que se venda la propiedad plena, esto es, la nuda propiedad más el usufructo, en estos casos será necesaria necesitará la firma del usufructuario en la que expone que renuncia al usufructo a cambio de una contraprestación económica.
En ambos casos será necesario realizar la valoración. Hay que tener en cuenta que, como dijimos en la entrada referida al usufructo, el plazo de prescripción para los usufructos inmobiliarios es de 30 años.
Debemos aclarar que el usufructo es un derecho tan sólido y protegido como el derecho de propiedad, ya que de hecho es parte del mismo, por lo que una posible solución será llegar a un acuerdo con el usufructuario y comprar su derecho y convertirse en propietario pleno. O que la compraventa se acuerde por parte de usufructuario y nudo propietario con el comprador.
Pero, ¿cuánto vale?
En primer lugar tendremos que aclarar que, un usufructo vale lo que acuerden las partes. Por lo tanto, el titular del usufructo es el que fijará el precio del mismo, con independencia de que Hacienda considere que tiene un valor diferente a efectos de calcular la base imponible para determinar su tributación a efectos de liquidar el Impuesto de Sucesiones o Donaciones, o para calcular una posible plusvalía en el caso de una venta.
Teniendo en cuenta de que Hacienda tiene unas reglas para determinar el valor del usufructo para múltiples fines, esas reglas nos pueden venir bien para fijar el valor cuando vayamos a negociar el precio.
El 2% y la regla del 89
Para el cálculo se usa la normativa del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, donde:
Valor del bien = valor de la nuda propiedad + valor del usufructo
En los de usufructos temporales la regla es de un 2% del valor del bien por año de usufructo. El valor mínimo del usufructo es de un 2% (aunque el usufructo sea inferior al año) y el máximo de un 70%.
Así, cuando se transmite el usufructo de una vivienda por 10 años valorada en 100.000 €, el valor del usufructo sería de 20.000 y el de la nuda propiedad de 80.000.
Sin embargo, lo habitual es que nos encontremos con usufructos vitalicios, en cuyo caso aplicaremos la que se conoce como regla del 89:
Valor del usufructo = 89 – edad del usufructuario (más. 70%, mínimo 10%)
En este caso, cuando se transmite una vivienda valorada en 100.000 €, cuyo usufructo le corresponde a una persona que tiene 71 años de edad. El valor del usufructo sería de un 18% de 100.000 euros, es decir 18.000 €, mientras que la nuda propiedad se valoraría en 82.000 €.
También hay reglas especiales cuando los usufructuarios son personas jurídicas, o se dan los llamados usufructos sucesivos que veremos en otras entradas.
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