Depreciación del valor de tasación

Valor de un inmueble. Depreciaciones

En toda valoración existen diversos factores que influyen notablemente en el valor. Entre los factores más comunes que influyen en la depreciación de un elemento construido se encuentran su antigüedad y estado de conservación.

Existe una dificultad real a la hora de conocer cómo se deteriora un inmueble a lo largo del tiempo, esto explica la popularidad de aplicar métodos de depreciación lineales, más sencillos y prácticos.

En general, se pueden aplicar depreciaciones en función de la vida útil de los distintos elementos que conformen el bien, como puede ser el estado decorativo (pinturas, falsos techos, alicatados), la antigüedad y mantenimiento de las instalaciones etc. También es importante conocer si existen obras de rehabilitación o reforma y con qué frecuencia se acometen o se han acometido.

En general, se pueden establecer tres grandes grupos que engloben las depreciaciones de un inmueble en una tasación.

Depreciación física

Es la que se produce por el paso natural de los años y el uso del inmueble, provocando una disminución en la calidad de los acabados y en la utilidad de los mismos.

Esta disminución se debe a causas físicas, mecánicas o químicas que producen un deterioro en el inmueble a lo largo del tiempo. Esta depreciación está relacionada a su vez con la calidad constructiva en origen del inmueble, no todos los materiales se deterioran a la misma velocidad ni con la misma intensidad.

Dentro de la propia depreciación física, existen dos casos posibles, una depreciación física irreversible y otra reversible o corregible. En el primer caso hablamos de un deterioro que no tiene reparación posible ni marcha atrás, y desemboca en un estado de ruina.

Depreciación funcional

Se produce por la falta de utilidad o funcionalidad de un inmueble debido a su distribución, aprovechamiento, obsolescencia de las instalaciones etc. O bien debido a un exceso de costes operativos según la función a la que se destina.

Al igual que la depreciación física, puede ser irreversible o corregible

Depreciación económica

Depreciación que afecta al bien inmueble por causas no imputables directamente al propio bien, sino al entorno en el que se encuentra.

Esta pérdida de valor es causada por fenómenos económicos desfavorables, como ubicación desfavorable de instalaciones, servicios, migraciones de población etc.

En este apartado se pueden incluir también edificios que no cumplan o se adapten a la normativa vigente.

Una vez se han tenido en cuenta todos los factores se obtendrá un valor global de depreciación que se conoce como depreciación acumulada.

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