En España conviven varias normativas utilizadas en función de la finalidad de la valoración y del tipo de activo analizado, entre las que destacarían:
- Normativa Internacional: Sigue las directrices estipuladas en los IVS (International Valuation Standards), promovidos por el IVSC (International Valuation Standards Council) y las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC) e Información Financiera (NIIF). Generalmente, las valoraciones realizadas bajo esta normativa suelen redactarse también bajo los estándares de RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), miembro de la IVSC, puesto que debido a las altas exigencias de buena práctica profesional que se les exige a sus miembros suele ser la mejor garantía de calidad para el solicitante del encargo.
- Normativa Española: La normativa específica que regula la valoración de bienes inmuebles en España es la Orden ECO/805/2003, modificada por la EHA 3011/2007 y la EHA 564/2008. Su uso es obligatorio cuando se valora para una de las cuatro finalidades propuestas en su ámbito de aplicación: la garantía hipotecaria de créditos o préstamos titulizados; la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras; la determinación del valor de patrimonio de las Instituciones de Inversión Colectiva o la determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones. Para el resto de finalidades, su uso es opcional.
- Normativa Europea: Sigue los EVS o European Valuation Standards, redactados por TEGOVA (The European Group of Valuer’s Association), que engloban todo lo dispuesto por las IVS y son compatibles también con las Normas Internacionales de Contabilidad (NIC) y Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). Actúan como marco de referencia para la realización de informes de valoración dentro de la Unión Europea, garantizando su coherencia y homogeneidad.
Las normativas que más se utilizan son en la actualidad la española y la internacional. La europea tiene mucha menor participación, al menos por el momento.
¿Qué similitudes y diferencias existen entre las distintas normativas?
En general, entre ambas normas existen más similitudes que diferencias, puesto que emplean definiciones, procedimientos y metodologías muy similares. La normativa española cumple con las disposiciones recogidas en la normativa internacional, pero en el caso de valoraciones garantistas, es mucho más exhaustiva.
Los mecanismos de control del Banco de España y en su caso, la Comisión Nacional del Mercado de Valores y la Dirección General de Seguros, obligan cuando la valoración se realiza para cualquiera de las cuatro finalidades del ámbito de aplicación de la ECO/805/2003, a realizar unas comprobaciones muy específicas y a buscar un valor prudente y sostenible en el tiempo. Así intentan evitar o paliar los posibles perjuicios a terceros en caso de una caída de los precios en el mercado.
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Comprobaciones a realizar
En el caso de las valoraciones internacionales, las comprobaciones quedan más a juicio del valorador y de lo pactado previamente con el cliente, aunque la exhaustividad depende mucho de la responsabilidad asumida en dicho informe. Organismos como RICS también supervisan la buena práctica profesional de sus valoradores.
Respecto el valor certificado, salvo que se pacte lo contrario con el cliente debido a la finalidad del informe, las valoraciones que siguen las IVS suelen buscar el punto de referencia de los inversores en el mercado en el momento concreto en que se realiza la valoración. Esto implica que el valor certificado puede variar sustancialmente según el momento del ciclo en que nos encontremos y está sujeto a cambios constantes.
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Concepto de Valorador
Ambas normativas difieren en el concepto de valorador. Bajo normativa internacional, un valorador es aquella persona que posee las calificaciones, habilidades y experiencia necesarias para ejecutar una valoración de manera objetiva, imparcial y competente.
Según la normativa ECO/805/2003, el tasador es aquel profesional que, de conformidad con lo previsto en las normas aplicables a cada tipo de tasación debe suscribir necesariamente el informe de tasación.
Esto significa que bajo normativa internacional el valorador es simplemente aquella persona cualificada para realizar dicho trabajo mientras que, bajo la normativa ECO/805/2003, el tasador necesariamente debe tener los estudios necesarios que le otorguen la competencia correspondiente según el bien a valorar.
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Tipo de activos que se pueden valorar
Por otra parte, los posibles bienes a valorar por una u otra normativa no son los mismos. La ECO/805/2003 únicamente permite valorar bienes inmuebles y determinados derechos reales generalmente con el interés de responder ante terceros. Con las IVS, es posible valorar todo tipo de bienes, ya sean inmuebles, derechos sobre inmuebles, bienes muebles, intangibles, empresas y participaciones en empresas e instrumentos financieros.
Por tanto, el tipo de activo a valorar y la finalidad de la valoración pueden determinar la normativa específica y los métodos y criterios a adoptar en su realización. Si la finalidad se encuentra recogida en la Orden ECO/805/2003 o pretende adscribirse en un futuro a ésta, la valoración deberá realizarse según los criterios y metodología de esta Orden, que buscará un valor garantista y prudente, sostenible a largo plazo en el tiempo.
Si la finalidad no se especifica en los ámbitos de aplicación y no requiere del uso de otras normativas como la catastral, expropiatoria o la Ley de Enjuiciamiento Civil, se trata de una valoración no expresamente regulada y se podrán utilizar las metodologías de la Orden ECO/805/2003 (sin obligación de adecuarnos a sus restricciones) o las de cualquier otra normativa como las IVS o las EVS para llegar a la base de valor requerida.
