Las Due Diligence son servicios de consultoría pensados para los clientes interesados en la compra de un activo, en los que se analizan sus características principales para evaluar si su adquisición es viable y pueda tomarse una decisión informada antes de la firma del contrato.
Las Due Diligence son auditorías independientes que analizan los aspectos más relevantes del estado de un activo permitiendo descubrir posibles riesgos que puedan perjudicar los intereses del adquirente y que no son apreciables en primera instancia. Empezó utilizándose en las compraventas de empresas pero ahora es habitualmente aplicado en cualquier tipo de negocio, entre los que por supuesto se encuentran las compraventas de inmuebles. Nos pueden ayudar también a considerar si un proyecto es viable o nos podría proporcionar un determinado beneficio esperado.
No hay dos due diligence iguales puesto que se adaptan a las necesidades de cada operación y cada cliente, aunque suele comprender aspectos legales, documentales, urbanísticos, estructurales y de accesibilidad. Entre otros parámetros se analizan la ubicación y configuración actual del activo, el estado de propiedad, ocupación y posibles cargas, adecuación urbanística y cumplimiento de normativas vigentes y sobre todo, las posibilidades futuras que ofrece.
Por ello, se ha de recopilar toda la información correspondiente, realizando la correspondiente toma de datos y las pertinentes consultas que garanticen el cumplimiento de las legislaciones que le son aplicables.
¿Qué clientes se interesan por las Due Diligence?
Estos servicios se destinan a todo cliente con necesidad de tomar una decisión informada en cualquier proceso de adquisición, venta, subasta, identificación del mayor y mejor uso, traslado de sedes, adaptación a otros usos, análisis de costes en adaptaciones o reformas…
En definitiva, siempre que se deseen conocer los posibles riesgos derivados de un activo o las posibilidades futuras que se le plantean.
¿Cuáles son algunos de los problemas que pueden solucionarse mediante la realización de Due Diligence?
Inexactitud en la realidad de las Fincas Registrales: En muchas ocasiones, debido a los errores de representación gráfica de las fincas registrales en la cartografía catastral, las fincas no están representadas adecuadamente, existiendo problemas entre las superficies registradas y las reales.
Equívocos en el Registro de la Propiedad: Ocurre que algunas veces las características reales del inmueble no corresponden con las que se reflejan en el Registro de la Propiedad puesto que han existido modificaciones a lo largo de la vida útil del inmueble que no se han detallado en el Registro. Esto también puede suceder en aspectos relativos a la propiedad o a las cargas que le corresponden.
Consideraciones urbanísticas: Pueden identificarse inmuebles que se hayan visto afectados por la incoación de expedientes de infracción urbanística que no se hayan reflejado en el Registro de la Propiedad
Esta información es pública y cualquier ciudadano tendría derecho a acceder a esta información, con base al derecho de información urbanística. No obstante, sobre todo en el caso de Ayuntamientos de menor entidad, es complicado acceder a este detalle.
Algunos ejemplos de aplicación de las Due Diligence:
En un cambio de sede: Cuando una empresa desea cambiar de oficinas teniendo en mente un objetivo concreto, es conveniente disponer de un análisis independiente que estudie las distintas alternativas que se plantean y que cumplen las necesidades de la empresa. Se deberá comprobar si el edificio dispone de legalización documental que permita su actividad, si se han llevado a cabo los mantenimientos oportunos y si se cumplen los requerimientos respecto a accesibilidad y otras exigencias.
Análisis del estado de un suelo: Las empresas gestoras de suelos necesitan conocer el estado de los suelos que se han adjudicado o que pretenden adjudicarse puesto que la identificación física del activo y su análisis urbanístico, jurídico y de mercado son del todo necesarios para realizar la correspondiente toma de decisiones.
