Envejecimiento y mercado inmobiliario

El factor demográfico supondrá a medio plazo, uno de los grandes desafíos del sector inmobiliario. España camina hacia una sociedad envejecida y muchos jóvenes están lejos de plantearse la compra de una vivienda.


La población española está envejeciendo de forma acelerada y cada vez son más usuales las familias con un único hijo o ninguno. Las alteraciones demográficas desencadenan cambios en numerosos sectores, entre ellos el inmobiliario.

Estas tendencias relacionadas con la población y sus efectos han sido algunos de los asuntos prioritarios tratados en el último foro inmobiliario celebrado en la escuela de negocios IESE en Madrid. En el acto intervinieron delegados de Sociedad de Tasación, Castellana Properties, Arcano, Solvia y Quabit, que realizaron un análisis sobre los retos actuales y futuros que debe abordar el sector inmobiliario.

Los datos del envejecimiento poblacional proporcionados por el INE son categóricos, tal y como recordó Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación. En el presente, España cuenta con un porcentaje de personas mayores de 65 años en torno al 18%, cifra que inexorablemente aumentará en las próximas décadas. Se estima que en el año 2031, el porcentaje se elevará al 26% y en el año 2066 podría situarse en el 34%.

¿Cuáles son los efectos principales ocasionados por el envejecimiento?

En el mercado de la vivienda es determinante la percepción de los demandantes de los bienes inmuebles. Los compradores de mayor edad piensan en la compra de vivienda como un instrumento de inversión, un complemento para la jubilación y un legado para sus descendientes. La señora Villanueva apuntaba que los cambios de mentalidad son más acusados en las grandes urbes, donde los precios se han encarecido por encima de las posibilidades de muchos jóvenes. Los precios de la vivienda en Madrid o Barcelona son prohibitivos en relación a los sueldos medios percibidos. Según datos del INE el salario medio bruto por trabajador se situó en 23.156, 3 euros en 2016. Aunque hay que recordar que en otras métricas, el salario más frecuente fue de 16.497,40 euros, un euro menos que en el año anterior.

Las oportunidades están ahí

La directiva de Sociedad de Tasación señalaba: «de los cambios demográficos y sus efectos apenas se habla», y advirtió, que «son una auténtica bomba de relojería». Es cierto que hay oportunidad de generar negocio siempre que existe habilidad y capital, pues aparecen productos de inversión en vertientes que antes eran secundarias. Así explicó Cristina Reina Olmedo, directora de Real Estate de la firma de asesoramiento financiero Arcano. «Estos cambios influyen, sin duda, en los hábitos de compra de una vivienda. De ellos, pueden surgir nuevos negocios de crecimiento, como las residencias de ancianos, que se han posicionado como un producto de inversión inmobiliaria alternativa a los tradicionales». Añadió además que «Hay que estar atentos a estas transformaciones, porque pueden ser una interesante vía de crecimiento para el inversor».

Javier Prieto, director general de la promotora Quabit, realizó una reflexión acerca de los movimientos migratorios en el territorio nacional. Arrojó la siguiente pregunta: « ¿Por qué no se construyen pisos en Soria o en Cuenca?». Existen mayores oportunidades laborales en Madrid y Barcelona. Ocasiona un éxodo de los habitantes de municipios pequeños a las ciudades. Se produce mayor demanda de vivienda y los precios experimentas subidas continuas, circunstancia que no ocurre en otras provincias.

La recuperación inmobiliaria se produce a dos velocidades

Se ha enfatizado que el crecimiento de la construcción no es homogéneo y las diferencias son acusadas entre las capitales y las provincias.

«En la época anterior, el crecimiento y posterior crisis se dio de forma acompasada en todas las zonas. Ahora, hay notables diferencias entre unas y otras. Madrid y Barcelona juegan en otra división», recordó Consuelo Villanueva.

Otro de los temas más tratados fue la cuestión de la existencia de una nueva burbuja inmobiliaria. Los ponentes fueron bastante claros y coincidieron: no existe. «No hay burbuja. Estamos muy lejos de los años en los que hubo. El mercado está sano, se está normalizando y vemos crecimiento hasta el año 2022» expresó Javier Prieto.

En cuanto a la regulación de precios de los alquileres en las grandes ciudades, Prieto señaló que no sería conveniente.

«Es un error. Hay que apostar por otras medidas para poner en el mercado de alquiler más viviendas, como incentivos y medidas proteccionistas a los caseros para que dejen de tener miedo de arrendar, por temor a impagos de los inquilinos». Añadió que también se dan importantes movimientos en el mercado de oficinas. En su opinión la evolución de la economía española es favorable, es el buen momento para el sector inmobiliario.

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