La mayoría de transmisiones inmobiliarias implican el abono de una serie de impuestos. En este post, vamos a intentar explicar con un ejemplo sencillo, cuáles son algunos de los más comunes y cuáles son las bases que la Administración Pública utiliza para su cálculo.
Imaginemos que en mayo de 1993, D. Manuel Rodríguez, donó a su hijo Julio el 50% de una de sus viviendas, situada en el municipio de Madrid, cuya propiedad había obtenido junto a su primo Esteban por herencia de sus tíos en enero de 1984, habiendo declarado en aquella fecha un valor de 5.000.000 de pesetas (que equivaldrían a 30.000 €) por el 100% de la vivienda.
El valor que declaró D. Manuel en la correspondiente escritura de donación del 50% de la vivienda fue de 15.000.000 de pesetas, equivalentes hoy día a 90.000€ aproximadamente.
En marzo de 2008, D. Julio adquirió a D. Esteban el 50 % restante de la vivienda. El valor declarado por D. Julio en la escritura de compraventa fue de 150.000 euros. Con posterioridad, en junio de 2010 la Dirección General de Tributos de la Comunidad Autónoma de Madrid inició un procedimiento de comprobación de valores de los bienes incluidos en la mencionada escritura de compraventa, fijando para el 50 % de la vivienda referida un valor comprobado de 190.000 euros, al que D Julio no efectúa alegaciones.
Unos años después, en noviembre de 2014, D. Julio donó el 100% de la vivienda reseñada a una sobrina, valorando la vivienda en 350.000 euros.
¿Cuáles son los tipos de impuestos que encontramos en el ejemplo anterior?
Las transacciones pueden dividirse en dos tipos a efectos fiscales, Transacciones Lucrativas, que son aquellas en las que no existe contraprestación (es decir, cuando se entrega algo sin recibir nada a cambio) y las Transacciones Onerosas, cuando sí existe contraprestación (es decir, cuando el transmitente entrega un bien a cambio de otro o su equivalente en dinero).
1.- Donación de padre a hijo en mayo de 1993.
Es una Transacción Lucrativa Intervivos. El transmitente abona el Impuesto de la Renta sobre las personas Físicas (IRPF). El adquiriente paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) y, en el caso de que el Ayuntamiento lo tenga establecido pues es potestad suya, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
2.- Compraventa en marzo de 2008.
Es una Transacción Onerosa. El transmitente paga IRPF y, en el caso que el Ayuntamiento lo tenga establecido, el IIVTNU. El adquiriente abona el impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITPyAJD)
3.- Comprobación de valores en junio de 2010.
La Administración tiene un plazo máximo de cuatro años para iniciar los procedimientos de comprobación de valores de una transmisión desde el momento que ésta se produzca. En este caso solamente han transcurrido dos años y tres meses por lo que no ha prescrito.
El transmitente y el adquiriente abonaron los impuestos correspondientes a 150.000€ en el ejercicio correspondiente al momento de la transmisión. Al comprobarse que el valor es de 190.000€, el adquiriente responde del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales correspondiente a la diferencia de valores, del interés de demora (que se estima en torno a un 5%) e incluso, si se demuestra que ha existido dolo o acto de mala fe en esa primera declaración, pueden imponerle una multa.
Por otro lado, puede ser que también comprueben la liquidación del transmitente aunque es bastante menos probable. En caso de existir comprobación para éste, también deberá abonar la correspondiente diferencia en IRPF entre el valor declarado y el valor real comprobado.
No existirá sin embargo un incremento en el IIVTNU puesto que la base imponible del mismo es el Valor Catastral del Suelo, que no depende del valor declarado por el adquiriente sino del Valor de Ponencia.
4.- Donación en noviembre de 2014
Exactamente igual que en el primer caso, es una Transacción Lucrativa Intervivos. El transmitente abona el Impuesto de la Renta sobre las personas Físicas (IRPF). El adquiriente paga el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD) y, en el caso de que el Ayuntamiento lo tenga establecido pues es potestad suya, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).
Pudiera darse el caso que el transmitente fuera no residente en España. En este caso, deberá abonar el Impuesto de la Renta para No Residentes (IRNR), que grava la renta obtenida en territorio español por las personas físicas y entidades no residentes en éste.
¿Qué bases imponibles emplean cada uno de los impuestos mencionados?
1.- En el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF), la base imponible es la Ganancia Patrimonial o capital neto que obtienes a partir de la transmisión del inmueble. Se calcula de forma general mediante la diferencia entre el Valor de Transmisión y el Valor de Adquisición.
2.- En el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, la base imponible es el Valor Real o Valor de Transmisión es decir, el valor por el que declaras haber adquirido un bien y que puede ser posteriormente comprobado por la Administración en un plazo de 4 años como máximo.
3.- En el caso de la donación del año 1993, la base imponible del impuesto serían los 90.000€ declarados para ese 50% de la propiedad y su hermano abonaría el impuesto correspondiente al otro 50%.
4.- En el caso de la donación del año 2014, la base imponible para el 100% del inmueble sería 350.000€.
5.- La base imponible del IIVTNU o plusvalía, en el caso de que el Ayto. correspondiente haya decidido hacer uso de este impuesto, está constituida por el Valor Catastral del Terreno.
Este impuesto analiza el beneficio obtenido debido al incremento de valor de los terrenos desde el momento de su adquisición al momento de su transmisión considerando un periodo máximo de 20 años. Se determina conforme al procedimiento y baremos establecidos en el TRLRHL por lo que puede no coincidir con la situación real del mercado, en función de cuáles son esas fechas de adquisición y transmisión. El procedimiento y los tipos impositivos que han de utilizarse suelen venir recogidos dentro de las Ordenanzas Fiscales del Ayuntamiento.
6.- En el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD), la base imponible la constituye el Valor Real o Valor de Transmisión es decir, el valor por el que declaras haber adquirido un bien. La base legal es el RDL 1/1993, de 24 de septiembre.
En el caso de la compraventa de 2008, la base imponible inicial fueron los 150.000€ declarados pero, una vez resuelto el procedimiento de comprobación, resultando ser el valor real 190.000€, se adoptaría el valor de la Administración puesto que el contribuyente no presentó alegaciones.
