A la hora de realizar un informe pericial para determinar el estado de un edificio, se puede considerar la ruina civil o la ruina administrativa.
La ruina civil, determina las causas de los daños del edificio, estableciendo la valoración económica necesaria para asignar las indemnizaciones. Es importante conocer la causa o causas principales para subsanar los daños consiguiendo devolver al edificio a su condición normal de uso.
La ruina administrativa, por su parte, permite declarar el estado legal de ruina de un edificio, si su estado de conservación no es óptimo según se incluye en la legislación urbanística de la comunidad autonómica a la que pertenezca; el perito ejercerá su actividad tanto en el expediente de ruina en la administración municipal como en la vía jurisdiccional contencioso- administrativo, se comprobará entonces si el edificio cumple con los requisitos necesarios para que el propietario tenga el deber de conservarlo, siendo indiferente las causas del mal estado del edificio.
Algunos de los artículos del Reglamento de Disciplina regulan la ruina administrativa, esto se conoce como «expediente contradictorio de ruina´´, y puede iniciarse por iniciativa propia, por el Ayuntamiento, tras una denuncia o por instancia (que de normal es el propietario del inmueble o de un edificio colindante si ve peligro hacia su propiedad). Si se realiza por instancia, se debe acompañar de un certificado o informe pericial que justifique el estado del inmueble, acreditando si reúne condiciones de seguridad y habitabilidad.
Los técnicos municipales serán quienes emitan su propio dictamen tras una inspección. Luego, la autoridad municipal resolverá la declaración de ruina. Si se estima, cesará el deber de conservación por parte del propietario, iniciándose así los trámites para la demolición.
Aun así, puede interponerse el tribunal de lo contencioso-administrativo, el juez mostrará imparcialidad sobre el dictamen del técnico municipal, dando también credibilidad al dictamen del perito independiente, conocido como « perito tercero´´.
Cada dictamen debe adaptarse a las características concretas del objeto de la pericia, aplicándose los conocimientos de patologías edificatorias del perito. Consta de dos partes, una primera, de carácter expositiva (informe) donde se recogen las circunstancias relacionadas con la edificación; la segunda parte, analítica, corresponde con la opinión al respecto de la pericia.
En el informe se incluye la información del objeto, la entidad o persona autor del encargo, la situación del edificio, los datos y descripciones necesarias sobre el edificio, el examen de este (que cuenta con una inspección, un control o un ensayo destructivo y no destructivo), y una descripción final de lesiones o daños (fisuras, grietas, desplomes, desprendimientos, humedades…).
En el dictamen, se enfatiza el análisis de los daños, analizando su estado (evolución o estabilización), las causas (su tipología y localización, sólo en ruina civil), la reparación de los daños (además de su prevención) y las conclusiones. En el proceso civil, el análisis de las causas será determinativo para delimitar la responsabilidad y la valoración económica para la reparación. En la ruina administrativa, el perito refleja de modo aséptico las mediciones, valoraciones, criterios o datos, siendo el juez quien acabe determinando si el edificio puede considerarse como ruina o no.
En casos de conflictos jurídicos, la Ley del Arbitraje (60/2003) puede requerir la intervención profesional de un arquitecto, actuando este como un tercero imparcial. Para que este arbitraje sea legítimo, quedará constancia por escrito, un documento firmado por las partes o cartas, correos, o cualquier medio de comunicación donde quede constancia de este acuerdo.
El nombramiento del arbitraje se basa por el acuerdo de las partes, si el arbitraje lo acepta, está obligado a cumplir el encargo. Se diferencian dos tipos de arbitrajes, el de derecho, que aplica las normas jurídicas en la resolución, siendo necesaria la presencia de un abogado en condición de árbitro, o en equidad, donde el árbitro toma la decisión más justa (en este es donde puede intervenir el arquitecto como profesional).
El árbitro deberá tratar a las partes con igualdad, así como mantener confidencialidad ante las informaciones que conozca. Además, será un árbitro que no haya intervenido anteriormente como mediador en el conflicto y está obligado a contratar un seguro de responsabilidad civil o equivalente.
La resolución arbitral o laudo, deberá presentarse dentro de los seis meses de la respuesta a la demanda. En este, deberá reflejarse los honorarios y gastos especiales. Puede ejecutarse la anulación contra un laudo, por ejemplo, cuando no haya en el procedimiento un acuerdo de las partes o cuando el árbitro resuelva cuestiones susceptibles al arbitraje.
Conforme a lo establecido en la LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil), el laudo tiene carácter de sentencia judicial. El convenio arbitral obliga a cumplir a las partes lo estipulado e impide al tribunal a ser conocedor de posibles controversias, siempre que la parte interesada lo solicite como declinatoria.
