La valoración inmobiliaria- El método de actualización.

En otros blogs ya se han mencionado las valoraciones de alquileres de los inmuebles. Dentro de la valoración inmobiliaria, el método de actualización es fundamental para valorar inmuebles (rústicos o urbanos, edificados o sin edificar) que producen rendimientos o rentas o que son susceptibles de producirlos.

Primeramente, para aplicar este método, es necesario que exista un mercado de alquileres representativo con respecto a nuestro testigo (así como el disponer de los datos suficientes de alquiler u ofertas actualizadas que nos permiten identificar los parámetros necesarios para la realización de la homogeneización de las rentas de los comparables), que el inmueble a valorar tenga un contrato de arrendamiento o, que este, pueda o esté produciendo ingresos ligados a la actividad económica (teniendo la información adecuada sobre la explotación o los ratios de su actividad).

Además de esta información, necesitamos tener datos tanto de transacciones u ofertas del mercado en la fecha de la valoración como la evolución del mercado inmobiliario de los inmuebles o el estado actual de renta de nuestro inmueble.

La normativa hipotecaria indica que, el método de actualización se basa en el principio de la anticipación, por el cual <<el valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en un futuro>>.

Este método concibe un inmueble como una inversión financiera de la que se pretende obtener una renta económica a lo largo del tiempo por su explotación. La totalidad de las rentas que produzca llevado a la actualidad en la valoración, nos indica el valor del inmueble, quedando así determinado por las futuras rentas atribuibles al inmueble.

En la mayoría de situaciones, nos encontramos con inmuebles arrendados por los propietarios, donde las rentas se obtendrán por los cobros procedentes del alquiler (de donde se deducen los pagos del mantenimiento necesario del inmueble). Aunque en la actualidad, cada vez es más común encontrarnos con inmuebles determinados, de promoción y comercialización) que tienen por objeto el propio arrendamiento, como el caso de oficinas.

En cuanto a la oferta y la demanda, los inmuebles que se destinan al propio arrendamiento producen una doble rentabilidad, la propia renta del alquiler (siendo normalmente niveles inferiores a los del mercado financiero), y por otra, la producida por el capital «suelo +edificación´´ ya que experimenta una revalorización muy importante. En su conjunto, la inversión inmobiliaria se convierte en una alternativa financiera a largo plazo.

Para calcular el valor de los inmuebles vinculados a una actividad económica, esto es, los inmuebles en los que se producen flujos operativos según los términos de la Orden ECO/805/2003, se obtienen las rentas a actualizar sumando al beneficio de la explotación (después de impuestos), las dotaciones de amortizaciones realizadas, y, restando las inversiones, así como las variaciones del fondo de maniobra.

El método de actualización de rentas de mercado tiene en cuenta la media de las rentas brutas de los comparables, que nos sirve para calcular la renta bruta de nuestro inmueble en función del mercado, con esto, y aplicándole gastos de propiedad (como mantenimiento, por ejemplo), obtenemos la renta neta mensual y anual que puede producir.

El valor actual de las rentas se ajustará por el coeficiente de ocupación del inmueble, la tasa de actualización y los números de periodos (años restantes hasta el final de la vida útil del inmueble).

El valor final del suelo se obtendrá multiplicando por la plusvalía el valor actual de las rentas, este valor tendrá en cuenta el valor final de la construcción en caso de ser un inmueble en construcción destinado a la renta.

El valor de reversión será entonces la suma del valor final del suelo más el valor final de la construcción (en caso de ser necesario).

Por su parte, el valor de reversión actualizado, ajustará el valor de reversión en base a la tasa de actualización y número de periodos. Este valor, sumado al valor actual de rentas, nos dará el resultado final del valor de actualización.

En la actualidad, este método de valoración está cada vez más presente en las valoraciones inmobiliarias, ya que, como hemos mencionado anteriormente, puede convertirse en una alternativa a la inversión financiera a largo plazo, además, es imprescindible su cálculo a la hora de una valoración inmobiliaria, ya que puede variar el valor del inmueble con respecto a los otros métodos de valoración como puede ser el método de comparación o el método del coste.

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