La vivienda multipropiedad, también denominada vivienda de tiempo compartido, es un modelo que permite a sus propietarios disfrutar de la vivienda por turnos.
Lo más habitual es que la multipropiedad se ejerza en el caso de las residencias de vacaciones. Mediante este modelo es posible disponer de un piso en la playa o en la montaña turnándose con otros propietarios para ocuparlo por semanas, quincenas o meses. Resulta una opción interesante, puesto que su coste es inferior al de un hotel o adquirir una vivienda propia. Los propietarios pagan una cuota para cubrir gastos de mantenimiento en función del período que utiliza cada uno la vivienda.
¿Qué norma regula la multipropiedad o tiempo compartido?
La multipropiedad estaba regulada por la Ley 42/1998, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico. Esta ley fue derogada por el Real Decreto-Ley 8/2012 de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio.
Este Decreto mejora las disposiciones de la Ley anterior e introduce algunas interesantes novedades contractuales, además de ciertos derechos, como el desistimiento.
La vivienda multipropiedad debe estar constituida en Escritura Pública e inscrita en el Registro de la Propiedad. El cambio de titularidad o cualquier otro también deberá realizarse de la misma forma.
La escritura de la vivienda multipropiedad debe contener descripción de tallada de:
- La finca sobre la cual se encuentra la vivienda, así como los servicios comunes que se podrán utilizar.
- Los alojamientos, fechas, horarios y servicios que se van a destinar al régimen de aprovechamiento.
- La situación registral, catastral, urbanística y turística de la vivienda multipropiedad.
- Cédula de habitabilidad y licencia para la ocupación de los alojamientos, zonas comunes y servicios accesorios.
- Forma de pago de los gastos de la vivienda multipropiedad (agua, luz, gas, comunidad…) de manera proporcional al tiempo de uso de cada copropietario.
El propietario también deberá suscribir los seguros de:
- Responsabilidad civil
- Incendios
- Daños generales del edificio o del conjunto de sus instalaciones y equipos
¿Cómo funciona?
La empresa propietaria del inmueble vende el derecho de disfrute del mismo en periodos determinados. Esto se realiza según los turnos pactados en el contrato de compraventa. Por lo tanto, lo que se transmite es el derecho de uso, no la propiedad.
Los gastos de mantenimiento y mobiliario se dividen entre todos, de manera proporcional al tiempo que cada uno utilice la propiedad.
Los adquirientes no son los propietarios de las viviendas. Sólo adquieren el derecho de uso durante el periodo o periodos pactados.
Si el comprador no puede disfrutar del inmueble en las fechas que aparecen en su contrato, perderá el turno para disfrutar de la propiedad, salvo que se logre algún tipo de acuerdo de intercambio con otro de los compradores.
El tiempo mínimo de uso es una semana al año y la duración del régimen de aprovechamiento no podrá ser inferior a 3 años ni superior a 50 años, contados a partir de su inscripción en el Registro de la Propiedad. Si en el contrato no se estipula la duración, o se estipula que sea permanente el contrato será ilegal según de la legislación española.
La vivienda en multipropiedad puede ser alquilada o ceder su uso a cualquier persona de nuestra confianza. También se puede vender, aunque actualmente resulta difícil debido a la oferta en el mercado. En algunos casos los precios de venta son muy bajos, ya que muchos propietarios están deseando deshacerse de ellos por los costes de mantenimiento que conllevan.
¿Se puede vender la multipropiedad?
El proceso de compraventa de una multipropiedad es el mismo que cualquier otro inmueble. La única particularidad es el objeto de la compraventa, ya que estamos vendiendo un derecho de uso, no una propiedad. Teniendo esto en cuenta, puede ser aconsejable ofertarlo a otros copropietarios que deseen aumentar su periodo de uso.
Al tener que escriturar la venta hay una serie de gastos de notaría, impuestos y plusvalías. También los gastos que suponen registrar el nuevo propietario en el Registro de la Propiedad. Normalmente estos gastos correrán por cuenta del comprador, salvo que en negociaciones previas se especifiquen otras condiciones.
Valoración de inmuebles con tiempo compartido
La valoración de estos inmuebles se realiza de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 59 de la Orden ECO/805/2003. El método de valoración utilizado será el de actualización de rentas. Esta forma de valoración se aplica a los inmuebles susceptibles de producir rentas y a determinados derechos reales, como ocurre en el caso de la multipropiedad. Se trata de actualizar los flujos de caja que este inmueble puede producir.
Si desea conocer el valor de compra o venta de un tiempo compartido, puede solicitar información en el siguiente enlace. En Aguirre&Baeza se lo proporcionamos sin ningún compromiso.
