Nos encontramos en un momento inmobiliario en el que en las principales ciudades experimentan una importante escasez de suelo finalista, lo que ocasiona que los valores de repercusión en el mercado de suelo no dejen de incrementarse y continúen batiendo todos los récords.
Como ejemplo, estas últimas semanas se han publicado en prensa las últimas operaciones que están sobre la mesa en la ciudad de Madrid. Dragados comercializa dos parcelas para la construcción de 40.000 metros cuadrados de vivienda libre en el distrito de Tetuán por aproximadamente 100 millones de euros, lo que equivaldría a una repercusión en el entorno de los 2.500 euros por metro cuadrado. Otra de las principales operaciones de suelo la ha protagonizado la parcela de Paseo de la Habana, 147, cuya repercusión de suelo se sitúa entre los 6.500 y los 7.000 euros por metro cuadrado.
Otras zonas en la que la recuperación inmobiliaria no es aún tan evidente y todavía queda mucho stock por comercializar todavía no han experimentado estos incrementos de precio, manteniéndose unos valores de repercusión mucho más estables.
¿Por qué el mercado de suelo es tan singular?
El mercado inmobiliario de suelo tiene unas características muy particulares, que no son asemejables a otro tipo de mercados. Algunas de estas características son:
- Es un mercado con un menor número de transacciones. Si lo comparamos con otros mercados como el de viviendas, locales comerciales… la escasez de suelo finalista y la mayor cuantía de las operaciones hacen que éstas estén más espaciadas en el tiempo.
- En la mayoría de ocasiones, además, el valor real por el que se ha efectuado la transacción no está del todo claro, puesto que no se trata de un mercado transparente. Hay intereses ocultos que hacen que los operadores no desvelen los importes totales de las operaciones ni tampoco el beneficio real que pretenden obtener en ellas.
- Se trata de un mercado poco homogéneo, en el que cada activo a comercializar es diferente al resto. La localización de cada parcela es única y el tipo de producto que se puede edificar puede diferir incluso entre parcelas aledañas.
No se trata por tanto de un mercado de competencia perfecta y su valor no se forma de la misma manera que en el resto de activos ni pueden aplicársele las habituales curvas de oferta y demanda.
¿Qué factores intervienen principalmente en la formación del valor en el mercado de suelo?
Como ya reflejara el Prof. Roca Cladera en su «Manual de Valoraciones Inmobiliarias», el valor del suelo se forma a partir de cuatro parámetros esenciales:
Es consecuencia de un proceso histórico, puesto que depende del modo en que la ciudad va consolidándose. Históricamente hay barrios más demandados y otros de menor atractivo y esto es una de las razones principales para que exista tanta diferencia entre los precios de unas zonas y otras.
Depende en una parte importante del valor del inmueble que se ubica en él, de tal manera que la calidad y el estado de las edificaciones que se ubican en él pueden revalorizar o devaluar el valor del suelo.
No depende de los costes de urbanización que son necesarios para edificar sobre él.
Muchas veces posee un valor de monopolio, por su condición de irrepetible.
Estas características nos llevan a comprender que el precio del suelo está fijado fundamentalmente por la demanda existente para el producto terminado que puede construirse sobre él según las estipulaciones del Planeamiento. En las zonas tradicionalmente más demandadas y con menor cantidad de suelo finalista, el valor será superior y los tiempos de comercialización serán mucho menores que en aquellas zonas con menor demanda.
¿Cómo actúa el promotor de suelo ante esta situación de mercado?
Como ya hemos comentado, la relación entre oferta y demanda, la opacidad del mercado, la heterogeneidad de los diferentes suelos y el producto que se encuentre edificado o que se pueda edificar sobre él son los principales factores que determinan el valor de un suelo.
Debe entenderse que el suelo es la materia prima principal con la que trabaja el sector inmobiliario, sin la que no es posible promover nuevos productos que satisfagan las necesidades del mercado. Es un producto limitado, escaso y de producción lenta y complicada, debido a los dilatados tiempos que se manejan con la Administración.
Las dificultades en la gestión y los largos plazos para su desarrollo hacen que sea percibido como un producto con riesgo, especialmente en el caso de suelos con abundante gestión pendiente, como son los suelos urbanizables. No obstante, en zonas en las el suelo finalista es inexistente en la actualidad, los promotores acceden a adquirir bolsas de suelo con gestión pendiente, con la intención de realizarla cuanto antes.
Es completamente necesario por tanto realizar una adecuada programación a corto, medio y largo plazo, estimando cuáles serán las necesidades de suelo en años posteriores y el stock de vivienda y demás productos inmobiliarios que necesitará la población.
Puedes consultar aquí algunas de las últimas noticias relacionadas con el mercado de suelo en la ciudad de Madrid:
https://www.elconfidencial.com/vivienda/2018-08-06/dragados-furor-inmobiliario-solares-burbuja_1599896/
https://www.elconfidencial.com/vivienda/2018-07-24/suelo-grupo-ibosa-lujo-promocion_1594976/
