¿Qué es el método del coste?
El método del coste, que permite calcular el Valor de Reemplazamiento (bruto y neto) de un inmueble, entiende que el valor de coste total de un producto es la suma de los costes de todos sus componentes.
El valor de reemplazamiento o de reposición corresponde al coste total que se estima por reemplazar el inmueble valorado por otro de iguales características realizado con los materiales y la tecnología actuales.
¿Cuál es el principio fundamental del método del coste?
El método del coste obtiene por ello el valor de un inmueble como suma de los costes de cada uno de sus componentes necesarios para su construcción, incluyendo entre estos componentes:
- El valor del suelo sobre el que se edifica (que deberá ser calculado presumiblemente mediante un método residual)
- El coste de la construcción, es decir, el importe total del Presupuesto de Ejecución por Contrata atribuible al proyecto.
- Los OGN u Otros Gastos Necesarios para la ejecución del proyecto (honorarios, licencias, tasas y otros aranceles)
- Los gastos financieros que le sean imputables
- El beneficio estimado para el promotor.
¿En qué inmuebles puede aplicarse el método del coste?
Este método es aplicable a todo tipo de inmuebles sea cual sea su estado de construcción (en proyecto, con la construcción iniciada, en rehabilitación o terminados.
El valor de reemplazamiento neto tiene en cuenta la antigüedad del inmueble valorado y la depreciación atribuible al mismo por este hecho. Por este motivo, en obras de nueva construcción en las que la no existe depreciación, los valores de reemplazamiento bruto y neto son iguales.
¿En qué supuestos es posible utilizar el método del coste?
Su utilización es lógica cuando el activo valorado no dispone de un mercado de comparables suficiente que permita la utilización del método de comparación o cuando éste no es susceptible de ser arrendado y no dispone por tanto de un mercado de alquileres análogos.
Incluso en estos casos, es recomendable utilizarlo como método alternativo que nos permita comprobar si las hipótesis empleadas en cualquiera de los otros métodos son coherentes.
Entre ellos, podemos reseñar:
- Valoración del coste de un proyecto o de un inmueble en construcción.
- Valoración de las edificaciones en el cálculo de una expropiación.
- Valoración de edificaciones en los supuesto de ruina de las mismas.
- Cómputo de las indemnizaciones en un proyecto de reparcelación.
- Cálculo de las amortizaciones.
- Cálculo de los gastos de una obra en curso.
- Valoración de certificaciones intermedias de obra en préstamos hipotecarios sobre un edificio en construcción
- Valoración de inmuebles ligados a una explotación económica cuando la finalidad es hipotecaria.
- Cálculo del valor de seguro de incendios
- Cálculo de los porcentajes ejecutados de una obra en curso.
En próximos post comentaremos en detalle los pasos a seguir para la realización de los correspondiente cálculos.
