Modelos Automatizados de Valoración ¿La gran oportunidad o el gran enemigo?

El pasado martes día 26, pudimos asistir a la convocatoria realizada por RICS & el Master MDI de la Universidad Politécnica de Madrid.

El tema a tratar: Modelos Automatizados de Valoración , ¿La gran oportunidad o el gran enemigo?

Estamos viviendo una cuarta revolución industrial y el reto es aprovecharlo e implementar estos procesos dentro del mundo de la valoración.

RICS tiene un papel muy importante en esta revolución tecnológica y tendrá presencia relevante en el desarrollo de las valoraciones AVM (valoraciones automáticas).

¿Desaparecerán los valoradores?

La respuesta rotunda es NO. El futuro tenderá a que los valoradores tendamos más a interpretar las posibilidades que nos ofrece el Big Data y el Blockchain.

La mejor combinación sigue siendo la del ser humano y la máquina.

En primer lugar, hay que entender el punto de vista del caso del Registro de la Propiedad. Un tema de relevancia son las inscripciones tienen ciertas particularidades que registrales que conllevan importe económico para los procesos masivos, así como la regulación de la protección de datos.

  • Se ha mejorado el sistema del filtrado de información.
  • Existen 1100 oficinas que se dedican a filtrar y depurar la información.
  • El registro de la propiedad no está preparado para el tratamiento directo.
  • Se requiere un esfuerzo importante, para conseguir que esas inscripciones tal y como se registran puedan llegar a una valoración automática y tengan una mejor calidad del dato.
  • Las limitaciones vienen por la naturaleza del registro de la propiedad, que son registros jurídicos.

En la actualidad, los portales inmobiliarios, desde los departamentos de Consultoría y Valoración, pueden conocer, a través del big data, los askings (ofertas), los closings (los precios de cierre) y la desviación entre el precio de la oferta y el precio de cierre (precio real de la transacción de compra- venta).

La combinación entre los portales inmobiliarios y el Registro de la Propiedad, junto con un proceso depurado de filtrado y tratamiento de datos, nos dan una foto fija del momento actual y la capacidad de poder predecir el futuro del mercado inmobiliario.

Los portales inmobiliarios, como fuente fiable de información, están implementando el cruce de dato de los anuncios publicados con los datos de catastro, para enriquecer la información, con los datos más veraces posible, para poder tener una estadística inmobiliaria que arroje los datos correctos, además de contribuir a la creación del Catastro enriquecido y que se puedan montar procesos sobre ella.

Por ello, la calidad de las valoraciones automáticas es directamente proporcional a la calidad de los datos de entrada.

El servicio de la Valoración Automática va en conjunto con otros servicios que da más valor añadido (valoración desktop, dry -By).

Las valoraciones automáticas son útiles y fiables para los departamentos de riesgos, consultoría, estadística inmobiliaria, que junto a valoradores senior, dan un servicio profesional de gran valor.

¿Qué está ocurriendo en los mercados inmobiliarios?

No todos los mercados están preparados. Es importante saber cómo de maduro es el mercado inmobiliario actual, la tasa de confianza en el sector, así como el apetito inversor y momento del ciclo inmobiliario.

Con las valoraciones automáticas, vamos a ayudar al cliente a que entienda cómo esta el mercado, si debe invertir o desinvertir y en el momento exacto para hacerlo para obtener la mayor rentabilidad posible.

¿Cuáles son los riesgos de las valoraciones automáticas?

Los riesgos de las Valoraciones Automáticas están determinados por 3 características:

  • La finalidad para la que se requiere la valoración
  • El Rigor con el que se ha hecho la valoración
  • La precisión de los resultados

Estas 3 características pueden ser variables y no tienen porque no ser idóneas. Es la combinación de estas 3 características va a determinar la responsabilidad del servicio realizado.

Se está trabajando en modelos (tradicionales y de inteligencia artificial). Donde se debe poner más foco es en los ficheros en los que se va a trabajar: las cadenas de bloques y el Blockchain es el futuro que combinados con registro y Catastros, pueden dar al consumidor final y a los profesionales del sector inmobiliario, la combinación perfecta, veraz y transparente.

Las valoraciones automáticas, desde el punto de vista del marco regulatorio, se están aceptando (Circular Contable 4/ 2017 BDE), se introducen referencias acerca de las valoraciones automáticas, que es de aplicación para la valoración de carteras de activos inmobiliarios, en las que se deben auditar con backtesting ,tomar una muestra y se valore por otro método, testeo y calibración con Tasaciones Inmobiliarias reguladas por la Orden ECO 805/2003 de que las valoraciones automáticas son correctas y que la dispersión es la mínima admisible .

Las valoraciones automáticas, cubren el aspecto del valor. El resto de comprobaciones van de la mano de la inspección física por parte del valorador inmobiliario, que además del valor, como las comprobaciones urbanísticas, delimitación linderos, comprobación de superficie, identificación de la finca registral, las cubren las tasaciones inmobiliarias reguladas.

Por parte de RICS hay gran recorrido para el análisis y cálculo de valor de una cartera con proyección internacional, dado que garantiza la calidad, la fiabilidad, transparencia con altos estándares de ética.

¿Cómo será el futuro para las valoraciones automáticas?

El marco regulatorio reconocido por el BDE sientan las bases para poder regular este tipo de valoraciones. Cada vez van a tomar más peso frente a las tasaciones inmobiliarias tradicionales.

El gran reto de RICS es regular este tipo de valoraciones con carácter internacional.

¿Cuáles son los nuevos usos de las valoraciones automáticas?

Se pueden valorar carteras de activos en tiempo récord. Además de poder analizar los datos con métodos científicos, modelos matemáticos estadísticos.

El ajuste de tiempos junto con decisiones tomadas con criterio y rigor, hacen que se puedan tomar decisiones acerca de las inversiones y el retorno de la rentabilidad con rigor y eficacia.

 

La proyección del futuro es viable, al igual que podemos ver las métricas de la Bolsa, con los datos históricos de precios por barrios, municipios, en tiempo real, por lo que se podrán duplicar las proyecciones cuanto mejor sea la calidad del dato.

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