En marzo de 2019 se aprueba la nueva Ley Hipotecaria en España, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Los cambios que conlleva esta Ley se aplican para aquellos que tengan hipotecas a partir de ésta fecha. Esta regula los contratos de crédito inmobiliario, dando garantías al comprador y al vendedor, abaratando las comisiones, regulando las hipotecas, y aportando otras ventajas, como regular también los siguientes gastos, los cuales pasan a ser cargo del banco:
- De formalización
- Notariales
- De inscripción en el registro
La importancia de la figura del notario
A la hora de pedir una hipoteca a un banco para la compra-venta de un inmueble, el notario es una figura esencial y obligatoria dentro del proceso desde que se aprobó esta ley. Éste tiene el papel de asesorar al comprador; dándole toda la información necesaria, asegurándose que su cliente entienda las explicaciones dadas, y resolviendo cualquier duda para evitar confusiones posteriores.
El prestatario acude dos veces al notario.
La primera es para que el notario verifique que los documentos aportados por el banco son correctos. Que no hay cláusulas abusivas en el contrato, y contestar a cualquier cuestión que el prestatario tenga al respecto. El notario tiene la obligación de hacer a su cliente un pequeño test para asegurar que éste ha entendido toda la información contractual. Cuando toda la información esté clara, el notario redactará un Acta de Presencia. Una vez redactada el acta notarial, es entonces cuando se puede formalizar el préstamo hipotecario.
La segunda vez acuden al notario todas las partes; el vendedor, el comprador y los representantes del banco. En esta ocasión, se firma la escritura pública, se hace referencia al acta notarial y se establecen plazos, intereses, comisiones y gastos. Después de firmar la escritura no hay opción a reclamaciones.
La importancia de una tasación previa.
Una tasación sirve para entender y justificar cuál es el precio real de un inmueble de manera objetiva, dando transparencia a éste proceso. Para que ésta sea válida tiene que ser homologada por el Banco de España.
El tasador visita el inmueble recopilando datos imprescindibles como el estado, la conservación, la superficie, y la ocupación, entre otros, para su posterior valoración. Además contrasta información registral, catastral y urbanística de la propiedad. Finalmente, se buscan otros inmuebles con características similares ubicados en la misma zona para llegar a un valor final.
Los hechos que constan en la escritura tienen credibilidad absoluta, por lo que es importante que el notario se apoye en un documento objetivo, redactado por un técnico experto antes de proceder a ella. La tasación del inmueble recoge información imprescindible reflejada y confirmada por el notario en el Acta de Presencia.
A través de una tasación, se asegura un valor real del inmueble, y que el inmueble no tiene cargas o limitaciones urbanísticas. De esta manera el notario protege los intereses de su cliente y acredita lo reflejado en el acta notarial.
¿Por qué contratar una tasación?
Es muy importante solicitar una tasación para que no sea el banco el que fije el precio de manera unilateral, y que se establezca de manera contrastada. Esto evita cerrar un contrato de compra superior al valor del mercado.
En el caso de no poder afrontar la hipoteca posteriormente, es importante que este valor real esté bien establecido, ya que el banco puede llevar el inmueble a subasta, recuperando así la deuda. Si la tasación del inmueble y el valor hipotecario establecido son superiores al valor real, no se podría resolver de esta manera. Por otro lado, hay que tener en cuenta que Hacienda también reclamará más dinero e intereses si el valor hipotecario es más alto.
