A la hora de realizar tasaciones es necesario aplicar una serie de principios de valoración que son fundamentales para realizar la valoración inmobiliaria. La orden ECO/805/2003 establece diez principios obligatorios a seguir en las tasaciones de activos inmobiliarios. La vulneración o incumplimientos de estos principios básicos descalifica la valoración y puede considerarse incluso nula.
Los diez principios que marca la normativa son los siguientes:
- Principio de anticipación
- Principio de finalidad
- Principio de mayor y mejor uso
- Principio de probabilidad
- Principio de proporcionalidad
- Principio de prudencia
- Principio de sustitución
- Principio de temporalidad
- Principio de transparencia
- Principio de valor residual
Desarrollaremos las características de estos principios en distintas entradas para una mayor comprensión y utilidad.
Principio de anticipación
El valor de un inmueble que se encuentre en explotación económica es función de las expectativas de renta que previsiblemente proporcionará en el futuro.
Es el principio que sienta las bases del método de valoración por capitalización de rentas o comúnmente llamado de actualización. Se aplica en inmuebles sujetos a rentas, como pueden ser locales comerciales, viviendas en alquiler, naves industriales o garajes.
En la práctica, el valor obtenido equivaldrá a la cuantía máxima que estará dispuesto a pagar un inversor por un activo según las expectativas de revalorización que se piensa obtener en el futuro.
Principio de finalidad
La finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir. Los criterios y métodos de valoración utilizados serán coherentes con la finalidad de la valoración.
La valoración inmobiliaria está condicionada fundamentalmente por la finalidad, dependiendo de ésta, las necesidades, requerimientos, criterios y métodos a utilizar serán los que determine la misma.
Además, es necesario y obligatorio indicar la finalidad en toda valoración realizada, a fin de que se eviten confusiones e interpretaciones erróneas que puedan perjudicar a terceros. Las distintas finalidades más frecuentes que existen son garantía hipotecaria, asesoramiento de mercado, provisiones técnicas compañías aseguradoras, patrimonio de las instituciones de inversión (fondos inversión inmobiliaria y sociedades de inversión), patrimonio inmobiliario de fondos de pensiones, patrimoniales, contradictorias de Hacienda, expropiatorias y catastrales, pero existen varias más.
En conclusión, los técnicos deberán aplicar estos principios, asegurándose su cumplimiento a la hora de elaborar un informe de tasación correcto y de acuerdo con la normativa legal vigente.
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