Anteriormente en el blog hablamos de tres de los diez principios obligatorios definidos en la orden ECO/805/2003. Dichos principios de valoración son fundamentales para realizar la valoración inmobiliaria. La vulneración o incumplimientos de estos principios básicos descalifica la valoración y puede considerarse incluso nula.
Los diez principios que marca la normativa son los siguientes:
- Principio de anticipación
- Principio de finalidad
- Principio de mayor y mejor uso
- Principio de probabilidad
- Principio de proporcionalidad
- Principio de prudencia
- Principio de sustitución
- Principio de temporalidad
- Principio de transparencia
- Principio de valor residual
Principio de Probabilidad
Según el cual ante varios escenarios o posibilidades de elección razonables se elegirán aquellos que se estimen más probables.
En otras palabras, se deberán plantear las hipótesis posibles para valorar el elemento, se descartarán aquellas que sean poco probables o razonables. Para determinar si un planteamiento es probable o no se deberán tener en cuenta factores económicos, sociales, urbanísticos y legales. Por ejemplo, sería improbable plantear una hipótesis de construcción de un edificio con 100 viviendas aún cuando la normativa lo permita, en un entorno de viviendas unifamiliares de un pequeño municipio, pues no podrían ser absorbidas por el mercado y población existentes y no sería demandado.
Principio de Proporcionalidad
Los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.
Este principio indica que, si por ejemplo debemos valorar una vivienda de calidad alta en una buena zona residencial y con una superficie de unos 150m2, no se puede equiparar su valor unitario con viviendas de calidad media, en una zona poco consolidada y con superficies menores a 90m2. El principio de proporcionalidad establece unos parámetros entre los cuales debe estar nuestra valoración, así como los valores utilizados para hallar su valor de tasación. No se incluirán muestras, métodos o valores que desfiguren los datos homogeneizados utilizados en la misma.
Principio de Prudencia
Ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
Este principio es de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se calcule para alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de la orden ECO/805/2003. Es decir, siempre que la tasación tenga relación con la finalidad de garantía hipotecaria, provisiones de entidades aseguradoras o determinación del patrimonio de Fondos de Pensiones.
No obstante, la aplicación de este principio no indica que haya que emitir una valoración a la baja, sino que se debe realizar con coherencia en relación con el valor real del mercado actual.
