Como ya indicamos en nuestra anterior entrada dedicada a los principios, la orden ECO/805/2003 establece diez principios obligatorios a seguir en las tasaciones de activos inmobiliarios. Dichos principios de valoración son fundamentales para realizar la valoración inmobiliaria. La vulneración o incumplimientos de estos principios básicos descalifica la valoración y puede considerarse incluso nula.
Los diez principios que marca la normativa son los siguientes:
- Principio de anticipación
- Principio de finalidad
- Principio de mayor y mejor uso
- Principio de probabilidad
- Principio de proporcionalidad
- Principio de prudencia
- Principio de sustitución
- Principio de temporalidad
- Principio de transparencia
- Principio de valor residual
Principio de mayor y mejor uso
El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.
Generalmente, este principio no es sino un reflejo de la realidad del mercado inmobiliario. El posible comprador del inmueble será el que esté dispuesto a pagar más en función del mejor uso final posible del activo, dentro de la legalidad vigente siempre.
Es más, con la aplicación de este principio se le exige el tasador el estudio de las posibles alternativas de comercialización del activo valorado, teniendo siempre en cuenta la legalidad de las mismas, así como la probabilidad y rentabilidad de las hipótesis posibles. La elección de dichas hipótesis no es en ningún caso arbitraria, debe cumplir las siguientes condiciones:
Uso razonable del inmueble, es decir, si planteamos que un local comercial bajo se destine como mejor uso a vivienda, se debe tener en cuenta su morfología, instalaciones, salubridad etc.
Probabilidad de compra, que el local que queremos reconvertir en vivienda tenga demanda en el entorno. Si la zona es altamente consolidada como residencial, está claro que el mejor y mayor uso seguiría siendo el comercial.
Legalidad, siempre se debe comprobar que el uso que queremos plantear esté permitido en la normativa urbanística vigente del municipio en el que se encuentre. En muchos municipios o zonas de los mismos, no es posible cambiar el uso a vivienda en la planta baja comercial de los edificios.
Posibilidad física, sea de ejemplo el mismo local, si tiene una superficie inferior a 50m2 y sólo dispone de una apertura de hueco a fachada, es altamente probable que el mejor uso siga siendo el actual, pues no reuniría de las condiciones mínimas de habitabilidad impuestas para vivienda.
Rentabilidad, terminamos viendo la realidad económica del cambio, supongamos el mismo local anterior inferior a 50 m2, adaptarlo al uso vivienda requeriría de una serie de obras y modificaciones que probablemente no lo harían rentable, por lo que su mejor uso seguiría siendo el de local.
El principio de mayor y mejor uso es uno de las importantes a tener en cuenta en la valoración, pues de él depende en gran medida el valor final del elemento valorado. Los técnicos deberán aplicarlo junto con el resto de principios asegurando su cumplimiento para elaborar un informe de tasación correcto y de acuerdo con la normativa legal vigente.
