El pasado jueves 28 de febrero asistimos a la jornada organizada por el Foro de Economistas Inmobiliarios que trataba la problemática de la vivienda en alquiler en España.
Necesidad de un gran pacto nacional por la vivienda en alquiler:
El primer ponente fue Julián Salcedo Gómez, Doctor en Economía, quien presentó una foto del panorama actual. Entre los puntos a destacar están los siguientes:
- Oferta insuficiente y demanda creciente, sumado a una reducida producción de vivienda nueva (en torno a 100.000 viviendas en 2018).
- Necesidad de realizar más rehabilitación, ya que +50% del parque es viejo.
- Inexistencia de vivienda social en alquiler.
- Estamos en un mercado atomizado y no único. Los mayores problemas se encuentran en Madrid, Barcelona, Palma de Mallorca y Gran Canaria.
- Reducida profesionalización (5-10%).
- Influencias externas como el modelo de los pisos turísticos.
La propia nueva normativa vigente genera una serie de problemas, como son el aumento de precios, la economía sumergida, la especulación, la devaluación del valor o la selección de inquilinos. Además, la falta de incentivos fiscales y la incertidumbre regulatoria provoca la paralización o bloqueo del mercado por la retirada de viviendas y aleja la inversión extranjera.
En general, cuando aparece nueva normativa se incentiva la demanda y desincentiva la oferta. Y las soluciones dispares producen inseguridad, incertidumbre y descontento.
El arrendador profesional tiene ventaja sobre el particular por el simple hecho de que maneja mucha más información.
La vivienda del alquiler se mueve de forma procíclica.
Alquiler, un mercado hacia la normalización:
A continuación, Beatriz Toribio, directora del Departamento de Estudios de FOTOCASA, expuso un análisis principalmente estadístico de la situación actual del mercado. Los datos están extraídos de dos informes de Fotocasa Research, Experiencia en el alquiler 2017-2018 y La vivienda en alquiler en España en el año 2018.
El primer informe refleja una caída en la gente que vive de alquiler del 14% al 9% en esos años, principalmente entre la gente joven de 18 a 34 años donde la caída llega al 40% (del 28% al 17%).
Evolución de precios:
Por otra parte, los precios comenzaron a subir desde 2015 hasta agosto de 2018 cuando se registra la primera caída interanual en el precio medio del alquiler. En ese período se produce la subida máxima histórica del 9% en 2017.
Actualmente (enero de 2019) tan sólo Madrid, Barcelona y Palma de Mallorca siguen por encima de los máximos del boom de 2007. Pero a nivel nacional el precio medio, basado en la oferta del portal Fotocasa, ha bajado un 17% desde el año 2007, cuando se alcanzó el precio máximo precio medio del alquiler por metro cuadrado llegando a 10,2 €/m2.
En algunas de las ciudades más caras para alquilar, como Barcelona y San Sebastián, los precios ya registran caídas, lo que indica una estabilización o normalización. Otras siguen subiendo pero de forma más leve que hace un año. Hay excepciones como Madrid o Santa Cruz de Tenerife que crecen por encima del 10%.
Esto en cuanto a capitales de provincia, ya que ahora las mayores subidas se están dando en el extrarradio de Madrid y Barcelona especialmente.
Madrid, a su ritmo:
Subidas del 15% en la comunidad y del 12% en la capital, donde los distritos en los que más crece el precio son Centro y algunos de la zona sur como Vallecas, Carabanchel o Arganzuela con subidas superiores al 10%.
Relación de los españoles con el alquiler:
El principal motivo por el cual la gente alquila es la incapacidad para acceder a la compra, 47% de la población. Otros motivos importantes son la movilidad laboral (31%) y la libertad y flexibilidad que ofrece el alquiler (31%). También hay un 21% que no tiene la compra entre sus planes y un 17% que lo hace porque les supone menos gastos de mantenimiento.
En cuanto a los propietarios particulares, el principal motivo tanto de mercado como personal es económico. Para un 64% es una fuente de ingresos y un 36% alquilan por la rentabilidad que ofrece el alquiler. A nivel personal esta rentabilidad es mejor que la de los productos financieros.
Los inquilinos tienen cada vez un menor poder de negociación, solo 4 de cada 10 personas consiguen una rebaja, y de éstos, el 70% logra rebajar menos de un 10%. Además, el proceso es bastante rápido ya que un 25% de los inquilinos y un 32% de los arrendatarios alquila en menos de una semana.
Inquilinos y propietarios se encuentran con dificultades muy diferentes. Los primeros acusan sobre todo los elevados precios (78%), mientras que los propietarios se enfrentan en un 55% a la desconfianza sobre los posibles inquilinos.
Opinión sobre el mercado:
Sigue creciendo la percepción de que alquilar es tirar el dinero, de un 25% en 2017 a un 33% en 2018. Así como la idea de la vivienda como valor patrimonial o inversión. Para finalizar, llama la atención que casi la mitad de los inquilinos piensa que estamos próximos a una burbuja inmobiliaria.
