Una gran pregunta que nos debemos hacer cuando queremos obtener el valor de un inmueble, es cuál será el uso que maximizará su potencial. Cuando el objetivo que se busca es la estimación del valor de mercado, será indispensable determinar cuál será el “mayor y mejor uso” del objeto de valoración. Para esto, hay que empezar por comprender qué es, un concepto tan relevante en las valoraciones inmobiliarias, como es el “Principio de mayor y mejor uso”. La orden ECO 805/2003 alude a este concepto; “El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor.”. Este uso al que se destine, podrá ser el actual o un uso alternativo de acuerdo a las preferencias que refleje el mercado. Además, será esencial el momento concreto de la valoración, ya que el mercado varía y la rentabilidad nunca será la misma en todo momento.
Los aspectos que serán imprescindibles a la hora de decidir el uso de un inmueble serán siempre:
-Que sea viable física, legal y económicamente.
-Que maximice su rentabilidad.
Dentro de este concepto, el principio de mayor y mejor uso podrá aplicarse a un terreno considerado como vacante o a un inmueble construido. Si existe un terreno con construcciones, habrá que considerar el terreno de dos formas; como vacante por un lado, y teniendo en cuenta las mejoras ya existentes por otro. Después, si el valor del objeto a valorar es mayor con construcciones, se aplicará la ley de mayor y mejor uso considerando estas edificaciones preexistentes. En caso contrario, se considerará el terreno como vacante. Esto derivará en casos en los que sea más viable demoler las construcciones existentes para aportar un nuevo uso, que dará un nuevo valor al terreno.
Al realizar el estudio, habrá que comprender claramente el comportamiento del mercado inmobiliario para poder deducir cual será el uso más competitivo. No se podrá definir el uso más rentable si estudiamos el objeto como algo aislado, sin tener en cuenta el mercado en el que se encuentra, donde toman importancia, los inmuebles de la zona, las características constructivas y del terreno, las características ambientales y sobre todo la oferta y la demanda, que será sustancial en este estudio. También será esencial el momento determinado en el que se realiza el análisis. De esta forma, al realizar la tasación, nos veremos obligados a estudiar las diferentes opciones de comercialización.
Se comenzará por analizar todas las alternativas factibles que cumplan todas las condiciones expuestas previamente, comenzando por su factibilidad física y legal. Se investigarán las características de propiedades similares de la zona, que sean comparables al inmueble a valorar. Se tendrán asimismo en cuenta, el tipo de construcción, los servicios existentes, la ocupación laboral predominante… Posteriormente se realizarán las valoraciones necesarias que nos aporten los valores residuales de los diferentes usos, permitiéndonos compararlos y seleccionar cual será el que nos aporte un mayor beneficio, comprobando previamente su viabilidad económica.
Poniendo un ejemplo de la aplicación de este principio en un caso real, podemos entender más claramente este concepto y su aplicación. Tenemos un local de unos 70 m2 edificado en planta baja en una parcela cuya ordenanza municipal permite tanto el uso residencial como el comercial. El uso actual es el de local comercial, pero se plantea la posibilidad de transformarlo en vivienda, solicitando la licencia que permita darle este uso al inmueble. Habiendo comprobado, que legalmente es factible este nuevo uso, se analizan las características físicas del terreno, tales como frente, fondo, forma, topografía, superficie… que condicionarán el diseño y tamaño de este inmueble en su reconversión. Dado que reúne las condiciones de habitabilidad mínimas para su uso como vivienda, y las características físicas lo permiten, podemos confirmar que físicamente será viable su transformación. Seguidamente, un profesional realiza un análisis económico en el que se refleja que los ingresos para el nuevo uso son mayores que los gastos de la operación, y que, por tanto, es económicamente viable llevar a cabo esta transformación. Ahora, para tomar la decisión definitiva, se realiza un estudio de mercado de los locales y viviendas de la zona, analizando qué uso sería más favorable. Según las características del mercado que se está analizando, y las características de la zona donde se encuentre el inmueble, será más rentable tasarlo como local o como vivienda. En este caso, se trata de una zona con abundante oferta de locales y escasa oferta de viviendas con estas características, por lo que es probable, que resulte más beneficioso darle este nuevo uso al inmueble. Tras el estudio, se definirá el uso que va a aportar la máxima productividad, decidiendo por la ley de mayor y mejor uso, cómo tasaremos el objeto de valoración, y si, por tanto, en este caso, compensaría transformar el local y solicitar la licencia para darle uso de vivienda.
La aplicación de este principio se refleja a menudo en edificios análogos que podemos encontrar habitualmente, en los que la distribución de usos se distribuye de manera equivalente, ya que los distintos estudios han reafirmado previamente cuál es el mejor uso y disposición de cada objeto, homogeneizando las construcciones. Un ejemplo de esto lo podemos reconocer en como las plantas bajo rasante vienen destinadas muy a menudo a la construcción de parkings, o como las plantas bajas a pie de calle se destinan a usos comerciales.
Otro aspecto a tener en cuenta, una vez se ha decidido cual es el uso al que se va a destinar la edificación, son las características que tendrá esta construcción dentro de este uso y a quién irá dirigido el mismo. Por lo tanto, tenemos dos aspectos principales sobre los que habrá que tomar decisiones, que serán los siguiente; la actividad económica y las características de la edificación. Todo esto variará considerablemente el potencial del inmueble, y por tanto su valor a la hora de tasarlo. El estudio de todos estos aspectos definirá su uso y sus características, y esto, fijará posteriormente su valor.
De todo esto podemos sacar como conclusión, la gran importancia que tiene el realizar un buen análisis de las diferentes variables relevantes en el uso y características de un inmueble o terreno objeto de valuación, siendo posible también la combinación de usos si se diera el caso. De esta forma, se le asignará un uso razonablemente legal a un inmueble, que resultará en su máximo valor. Será gracias a la aplicación del principio de mayor y mejor uso como determinaremos el valor final del bien.
