Superficies aplicadas a la tasación. Conceptos y tipologías

Uno de los conceptos que más confusión provoca en las tasaciones inmobiliarias y notificaciones de la administración es el de superficie. Normalmente en dichos documentos figuran varias superficies que pueden generar confusión si no estamos familiarizados con ellas. Existen diversas superficies distintas de un mismo activo a valorar y cada una de ellas se basa en una medición y parámetros distintos.

Superficies aplicadas en las tasaciones inmobiliarias

De acuerdo con la normativa aplicable a tasaciones, la orden ECO/805/2015, se definen en su artículo 4 los conceptos de las superficies utilizadas en las valoraciones inmobiliarias. Estas superficies son:

Superficie útil

Es la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones y tendederos, porches, muelles de carga, voladizos, etc.), medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.

No se considerará superficie útil la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros.

En otras palabras, es la superficie que se considera habitable de un elemento. Pongamos por ejemplo una vivienda en edificio plurifamiliar que dispone de habitaciones con armarios empotrados y una terraza cubierta. La superficie útil será la suma de la superficie de las estancias (medidas a cara interior) y la suma de la mitad de las superficies de los armarios y la terraza.

Imaginemos ahora una vivienda tipo dúplex, cuya parte superior tenga cubierta inclinada. Todo lo que quede a una altura inferior de 1.50m no será computado como útil.

Superficie construida

Dentro de la tipología de superficie construida establecemos dos diferencias, con partes comunes o sin ellas.

Sin comunes, es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 por 100 o al 50 por 100, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio

Con comunes, es la superficie construida sin partes comunes más la parte proporcional que le corresponda según su cuota en la superficie de los elementos comunes del edificio

En otras palabras, la superficie construida es la que quedaría dentro de la envolvente del elemento a tasar. En cuanto a la construida con partes comunes sería aplicable sólo a aquellos elementos susceptibles de tenerla. Como por ejemplo,  las viviendas en régimen de división horizontal, en las que habría que aplicar el coeficiente que corresponda según su participación en dicho régimen.

Es importante aclarar en este punto que las superficies anteriormente mencionadas pueden ser obtenidas de diversas fuentes. Generalmente se obtienen de las escrituras de los bienes inmuebles, las notas simples registrales actualizadas, los datos catastrales y/o de las administraciones públicas.

Superficie comprobada

Es el área medida por el tasador teniendo en cuenta las definiciones de superficie útil o construida y el correspondiente plano acotado.

En otros términos, la que surge de las medidas tomadas por el técnico en la visita del activo y en las que se incluyen sus propias comprobaciones. Son las mismas mencionadas anteriormente pero realizadas por el técnico para la tasación.

Superficie utilizable, computable o adoptada

Es la superficie utilizada en las tasaciones para determinar los valores técnicos.

Por regla general y aplicando el principio de prudencia valorativa será la menor que proceda en cada caso entre la construida con partes comunes, sin partes o la comprobada. Pero según criterios técnicos que se reflejarán en el informe se adoptará la superficie más adecuada para cada caso a valorar.

Una vez aclarados los conceptos de superficie, esperamos que sea más fácil la comprensión de los mismos y se puedan diferenciar con claridad dichos conceptos en los requerimientos administrativos, informes o notificaciones que así lo requieran.

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