En las mediciones in-situ que realizamos durante una visita, los técnicos podemos comprobar las superficies útil y construida privativa de un inmueble. La superficie construida con inclusión de zonas comunes solemos estimarla a partir de unos ratios medios, en función de las características del tipo de inmueble valorado.
Para la comprobación de la superficie, el técnico mide una a una todas las estancias del inmueble valorado teniendo en cuenta la altura de las mismas y ubica los elementos principales como puertas y ventanas. Posteriormente, mide también el espesor de los elementos verticales interiores y exteriores y lo traslada todo a un croquis a mano alzada, para luego poder digitalizarlo y dibujarlo con exactitud.
Tipos de superficies:
La superficie útil es la delimitada por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un inmueble, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (terrazas, balcones, tendederos, porches…), sobre la que se descuenta superficie ocupada por cerramientos, elementos estructurales y canalizaciones de sección superior a los 100 cm2. No se considera como superficie útil aquella cuya altura libre sea inferior a 1,5 m. ni aquella ocupada por espacios exteriores no cubiertos.
La superficie construida privativa resulta de sumar a la superficie útil la correspondiente a los elementos estructurales verticales, cerramientos interiores fijos y los conductos de sección superior a 100 cm². Los cerramientos exteriores o no compartidos con otros elementos computan al 100% pero tratándose de elementos medianeros, computan al 50%.
En caso de no poderse comprobar esta superficie al no poder medirse todos los elementos, se utilizarán ratios medios, según el tipo de estructura con que cuente el inmueble valorado (estructura ligera o pesada…)
Superficie construida con partes comunes (únicamente en inmuebles con División Horizontal): Es la suma de la superficie construida de un elemento más la parte proporcional de zonas comunes que le correspondan según su cuota de participación en la División Horizontal. Suele calcularse a partir de ratios medios según el tipo de inmueble, debido a la complejidad de visitar todas las estancias comunes de que disponga el conjunto.
Criterios para la elección de superficies:
Cuando se realiza un informe de valoración, debemos tener muy claro qué debemos adoptar como superficie de valoración y reseñarla en el informe. En la mayoría de los casos, la superficie a valorar y la que consideraremos en los comparables elegidos debe ser la superficie construida con comunes del elemento, ahora bien, a la hora de calcularla, distinguiremos entre los casos en que realizamos visita exterior (o una valoración desktop) y visita interior:
Para visitas exteriores (y valoraciones desktop):
Cuando no haya sido posible la comprobación in-situ de la superficie al no haberse accedido al inmueble, utilizaremos la menor entre las superficies registral y catastral, convirtiéndolas primeramente a superficie construida con comunes para compararlas correctamente.
Para visitas interiores:
Adoptaremos la superficie comprobada in-situ durante la visita al inmueble, que multiplicaremos por el coeficiente correspondiente de paso a superficie construida con comunes, según los ratios medios para el tipo de inmueble concreto o, siempre que sea coherente, atendiendo al ratio que puede obtenerse de los datos catastrales de dicho inmueble.
Algunos ejemplos de ratios medios podrían ser los que siguen, teniendo en consideración que para los inmuebles de menor superficie el coeficiente y por tanto la repercusión de elementos comunes es mayor que en activos de mayor tamaño.
| S.C / S.U | S.C.C / S.U | ||||
| Pisos | 1,12 | 1,20 | 1,30 | 1,38 | |
| Viv. Adosadas | 1,12 | 1,29 | 1,14 | 1,30 | 1,40 |
| Oficinas | 1,06 | 1,19 | 1,15 | 1,32 | 1,45 |
Las zonas comunes computables corresponden a los pasillos de distribución y acceso a los diferentes elementos, portales, zonas de instalaciones, cuartos de basuras, cuartos de reunión, vivienda del portero, gimnasio… no teniéndose en consideración la superficie correspondiente a partes exteriores no cubiertas como piscinas o pistas deportivas.
