El método de valoración residual
La Orden ECO /805/2003 define el valor de mercado o venal de un inmueble como el precio al que podría venderse, mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación, en el supuesto de que el bien se hubiera ofrecido públicamente en el mercado, que las condiciones del mercado permitiesen disponer del mismo de manera ordenada y que se dispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar la venta.
Dicho valor se puede establecer por diferentes métodos según el tipo de bien a valorar: método de comparación, método del coste, método residual y método de capitalización.
A continuación nos centraremos en el método residual.
Este procedimiento se utiliza para calcular el valor del suelo cuando no es posible la utilización del método de comparación. Éste es el caso de la ciudad consolidada o de terrenos urbanos o urbanizables destinados a usos que generan un posible lucro en el mercado (como el residencial colectivo, residencial unifamiliar aislado, o el terciario comercial, hostelero, de oficinas., etc., en edificios de uso exclusivo, e incluso industrial con comercialización del suelo edificado).
Según el artículo 34 La Orden ECO /805/2003 el método residual se calculará siguiendo uno de los procedimientos siguientes:
- Procedimiento de análisis de inversiones con valores esperados (Procedimiento de cálculo dinámico).
- Procedimiento de análisis de inversiones con valores actuales (Procedimiento de cálculo estático).
El método residual podrá aplicarse mediante el procedimiento dinámico a los siguientes inmuebles:
- Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.
- Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación, incluso en el caso de que las obras estén paralizadas.
- El método residual sólo se podrá aplicar mediante el procedimiento estático, a los solares e inmuebles en rehabilitación en los que se pueda comenzar la edificación o rehabilitación en un plazo no superior a un año, así como a los solares edificados.
- Mediante este método se calculará un valor técnico que se denominará valor residual, que permite determinar tanto el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.
Por tanto, el método se basa en la consideración del “valor de suelo” (VS) como uno de los factores que contribuyen a la formación del “valor en venta” (VV) del producto inmobiliario terminado. En efecto, el promotor de un edificio de vivienda colectiva (cuyo objetivo es comercializar los distintos elementos que lo componen, es decir, las viviendas, locales comerciales, plazas de aparcamiento, etc.) debe adquirir, en primer lugar, el suelo. Si el suelo ya está urbanizado, construirá sobre él el edificio en cuestión y el siguiente elemento a tener en cuenta en la formación del precio de venta será el “coste de la construcción” (CC) de la edificación concluida.
Todo este proceso conlleva una serie de “gastos” (G) de la promoción que incluyen: los honorarios profesionales, coste de estudio geotécnico, costes de control de calidad, primas de seguros, gastos notariales, gastos fiscales, gastos de comercialización, I.V.A, impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos, I.B.I, licencias de obras, etc.
Estos tres factores (valor del suelo, coste de la construcción y gastos del promotor) son la cantidad de inversión realizada por el promotor, quién desea una remuneración del capital invertido que constituirá el rendimiento económico, rentabilidad o beneficio (B) de la operación realizada.
VV=VS+CC+G+B
En resumen, para el posible comprador, el “valor en venta” de la vivienda es el posible precio de venta estipulado por el promotor, el comprador adquiere el valor de la parte proporcional del suelo VS que le corresponde (es decir, el que mercado asigna según su localización), los costes de construcción (CC) incluirán desde la cimentación a los acabados, los gastos (G) de promoción que incluyen por ejemplo honorarios de los arquitectos y la parte proporcional del beneficio (B)del promotor en la comercialización de la vivienda.
A modo de ejemplo, suponiendo que tenemos una parcela con un valor en venta VV de 2100 euros/m^2, los costes de construcción asciende a 600 euros/m^2, unos gastos de promoción G del 25% del importe conjunto del valor del suelo más el vale de la construcción y un 20 % del beneficio B sobre la inversión, el valor del suelo VS en euros se obtendría:
2100 = VS + 600 + 0.25 (VS + 600)+ 0.2 (VS +600 + 0.25 (VS + 600))
2100 = (VS +600) x 1.25 x 1.20
VS = 800 euros/m^2
