Tasación inmobiliaria. Problemas de identificación, ¿qué podemos hacer?

La identificación en la tasación

Las tasaciones inmobiliarias realizadas de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 deben tener plenamente localizados los activos que en ella intervengan. Según el artículo 67 de la mencionada normativa, se incluirá un apartado en la tasación en la que se indicará lo siguiente:

  1. Si se valora un solo edificio o elemento de edificio o a varios agrupados en un único complejo, o en el mismo edificio.
  2. Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, construcción o en rehabilitación.
  3. Los datos correspondientes a la localización del inmueble objeto de valoración, así como los de su identificación registral y la referencia catastral.
  4. Cuando el objeto de la valoración sea una finca rústica o un terreno no urbanizable se expresará, además de lo señalado en la letra anterior, el pago o paraje, término municipal, comarca y provincia en que se encuentre dicha finca, así como el nombre con que figura en el Registro de la Propiedad y, cuando sea diferente, aquel por el que se le conoce habitualmente.

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Teniendo esto presente, los activos deben quedar plenamente identificados, aún pudiendo existir dudas entre la realidad física del inmueble y su descripción, pero siempre y cuando NO generen dudas sobre su identificación, la tasación se emitirá con dicha advertencia.

¿Qué hacer si alguno de los activos a valorar no puede identificarse?

Ahora bien, ¿qué sucede si alguno de los activos que se valora no puede identificarse? Por ejemplo, porque no se disponga de referencia catastral, los linderos pertenezcan a personas físicas desconocidas o ya fallecidas o incluso que registro no coincida con la realidad.

Informe de Tasación Inmobiliaria

Primeramente deberemos agotar todas las averiguaciones legales posibles a fin de poder realizar la tasación con Garantía Hipotecaria y cumpliendo la Orden ECO/805/2003.

Se deberá disponer de la siguiente información mínima: finca registral, Registro y/o población a la que pertenece y titular del bien inmueble. Con esta información se puede solicitar una Nota Simple registral donde conste la finca, subfinca (si procede), dirección, titulares, descripción del bien y cargas.

Una vez obtenida la dirección se realiza su búsqueda en Catastro y se confirma la concordancia con el titular mediante llamada telefónica al servicio de Atención del propio Catastro.

Si estas dos acciones no permitiesen aún localizar e identificar el activo se podría solicitar por ejemplo las escrituras o una nota simple extensa en las que pudiera aparecer información omitida en la nota simple.

En el caso de solares y fincas rústicas, además,  el técnico puede recurrir al departamento de urbanismo correspondiente del municipio para que, mediante una consulta del planeamiento urbanístico, se identifique la finca con el número de polígono y parcela.

Ley Hipotecaria y del Catastro

Si todas estas actuaciones no bastasen para identificar el inmueble, la tasación inmobiliaria no podría emitirse con Garantía Hipotecaria, pues no cumpliría el artículo 67 de la Orden ECO/805/2003. Se podrá emitir una valoración del inmueble de carácter informativo. Es decir, el valor real de mercado pero no con un valor hipotecario que pueda ser aceptado por el Banco de España.

Para evitar este tipo de situaciones, en 2015 entró en vigor la Ley Hipotecaria y del Catastro que pretende dar solución a este tipo de problemas, pues se establece la coordinación entre Registro y Catastro. Esto permitirá que ninguna finca creada a partir de entonces no sea identificable. Es decir, según la normativa vigente, cualquier finca creada y registrada a partir del 2015 debe ser plenamente identificable.

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