La valoración de derechos reales es una tipología muy frecuente a la que nos enfrentamos día a día en nuestro departamento técnico. Los derechos reales más frecuentes que se solicitan valorar son el derecho de usufructo, bien sea por un período establecido o bien vitalicio, y la nuda propiedad.
Los criterios de valoración de derechos reales vienen establecidos en la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, concretamente en el artículo 32:
Artículo 32. Valoración de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles.
- La valoración de las concesiones administrativas y los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitución, modificación o extinción, se efectuará con arreglo a las disposiciones sobre expropiación que específicamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, según las normas del Derecho Administrativo, Civil o Fiscal que resulten de aplicación.
- Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administración que la efectuare podrá elegir entre justipreciar cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del Juzgado, para que éste fije y distribuya, por el trámite de los incidentes, la proporción que corresponda a los respectivos interesados.
Derecho de usufructo
Por definición se trata de un derecho por el que una persona puede usar los bienes de otra y disfrutar de sus beneficios, con la obligación de conservarlos y cuidarlos como si fueran propio.
La valoración de un usufructo será el valor actuarial de los flujos de caja durante el período que se mantiene el derecho del mismo. Si el usufructo es temporal, es decir, se define un período de tiempo establecido, por ejemplo 20 años, el valor del mismo será el valor actual de la renta con la duración que corresponda al tiempo aún no transcurrido. De igual modo, en el caso de los usufructos vitalicios, se calculará el valor como la renta vitalicia teniendo en cuenta la edad actual del usufructuario.
Nuda propiedad
Hecho o circunstancia de poseer alguien cierta cosa y poder disponer de ella dentro de los límites legales. En otras palabras, propiedad que carece del usufructo.
La valoración de la nuda propiedad es la diferencia entre la base del prorrateo y el valor actual calculado para el usufructo que disfruten el resto de titulares del bien activo.
Las valoraciones de usufructo y nuda propiedad son muy frecuentes en casos de herencias, pero también se ha visto aumentar el número de las mismas en relación con la administración pública, que ofrece activos inmobiliarios en usufructo por períodos cortos de tiempo, ocurre cada vez más a menudo sobre todo en Cataluña.
Si se encuentran ante alguna de estas situaciones y necesitan una valoración profesional no duden en ponerse en contacto con nosotros.
