Los valores más frecuentes, y a su vez más útiles, de una finca rústica son el de tasación y el catastral. Es importante saber que no son valores iguales ni siquiera similares, pues los criterios y las aplicaciones son distintas. La tasación informa del valor de mercado de la finca en el momento de la realización, mientras que el valor catastral sirve como base imponible para diversos impuestos.
Normativa
La normativa de aplicación para la valoración de fincas rústicas es la misma aplicable a cualquier tipo de terreno clasificado como NO URBANIZABLE o NIVEL II que se dedique o pueda dedicarse a una actividad ligada a la agricultura y/o explotación ganadera.
Contenido del informe
Es importante analizar el tipo de terreno rústico que se tiene y la finalidad de la tasación, pues en algunos casos en los que es necesario que el informe sea realizado por un ingeniero técnico agrícola. En cualquier caso, los datos que se requerirán para la valoración serán:
Identificación de la finca (registral y catastralmente)
Descripción de la finca
Entorno próximo
Régimen de tenencia
Información del mercado
Análisis técnico y económico
Cálculo de valores
A efectos de valoración se deberá calcular el valor de mercado por comparación y el de capitalización de rentas. El valor de tasación final será el MENOR obtenido de estos dos.
El valor de comparación se estima aplicando precios unitarios según las clases de cultivo existentes en el terreno y sus superficies. A este valor se le añadirá el correspondiente en caso de existir mejoras no incluidas en el apartado anterior, como sistemas especiales de riego. Se añadirá al valor también las edificaciones que existan ligadas a la actividad como pueden ser casetas de aparejos o naves.
El valor de capitalización o actualización de rentas se obtiene calculando el valor de renta anual según una determinada tasa de capitalización considerada perpetua o permanente para la vida útil de la tierra. Al valor, igual que en el anterior método, se le sumarán las mejoras correspondientes. Para aplicar este método es necesario conocer la diferencia entre el valor bruto obtenido y los gastos de la explotación, considerando el beneficio del agricultor.
