Como vimos anteriormente en la entrada del blog sobre la nuda propiedad, la plena propiedad está compuesta por usufructo y nuda propiedad, estas dos figuras que normalmente van unidas, en algunos casos pueden ir separadas siendo nudo propietario y usufructuaria distintas personas.
El nudo propietario tendrá el dominio sobre propiedad pero no podrá utilizarla mientras se encuentre cedida al usufructuario de manera de manera temporal o vitalicia.
El caso más común de esta situación en el caso de matrimonios es el uso vitalicio de la vivienda habitual por parte del cónyuge superviviente, siendo los nudos propietarios los hijos u otros herederos.
También puede darse la situación de que el propietario de un bien inmueble decida vender la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio, así el nuevo propietario no podrá disponer del pleno dominio de la vivienda hasta que fallezca el usufructuario
¿Quiénes son los vendedores potenciales?
Principalmente serán personas mayores de 70 años de edad, que con esta fórmula les permitirá aumentar su liquidez y vivir más cómodamente dedicando su tiempo a disfrutar de la merecida jubilación o para costearse la asistencia que pudiera necesitar sin depender de la ayuda de los hijos. Con esta opción pueden mejorar su calidad de vida sin renunciar a seguir viviendo en la casa donde siempre han vivido. Otros potenciales vendedores son los herederos que, no necesitando la vivienda de la que uno de los progenitores es el usufructuario vitalicio, decidan enajenar la vivienda ante una situación óptima del mercado inmobiliario o por la necesidad de liquidez inmediata.
Esta fórmula tiene ventajas para ambas parte, ya que la parte vendedora recibirá de forma inmediata el importe de la venta de la propiedad y poder seguir utilizándola o que pueda seguir haciéndolo el progenitor superviviente. Para el comprador la principal ventaja consiste en la adquisición de una propiedad a un coste más bajo que el del precio del mercado, aunque tendrá que esperar para poder disponer de la propiedad plena del bien adquirido.
¿Cómo se formaliza la compra-venta?
La compraventa debe realizarse mediante escritura pública ante notario e inscribirse en el registro de la propiedad.
En la tasación de la vivienda, realizada por una sociedad de tasación o tasador homologado, se deberá tener en cuenta el valor del usufructo en función de la edad de las personas vendedoras. A mayor edad de las personas usufructuarias, menor será la duración prevista del usufructo y mayor será el precio que se obtenga por la nuda propiedad.
En el caso de que exista más de un propietario de la vivienda, como suele ocurrir en el caso de matrimonios mayores, lo más habitual es establecer un usufructo sucesivo y que éste termine con el fallecimiento del último.
Los usufructuarios tendrán plena disposición de la vivienda, por lo que además de vivir en ella, podrán optar por alquilarla en el caso de que tuvieran o quisieran residir en otro lugar.
Todos estos aspectos deberán figurar en el contrato de compraventa con el fin de evitar desagradables sorpresas en el futuro.
¿Qué otras ventajas tiene para la parte vendedora?
La principal ventaja, una vez formalizada la venta, es que el usufructuario sólo deberá hacer frente a los gastos de:
- los suministros de la vivienda (electricidad, gas, agua …)
- los gastos de la comunidad de propietario (si existiera)
- las pequeñas reparaciones de mantenimiento (gastos de pintura y mantenimiento ordinario)
- así como mantener la vivienda en perfecto estado
El comprador tiene que asumir desde el momento de la compra:
- los gastos del Impuesto de Bienes Inmuebles
- las grandes reparaciones
- las derramas extraordinarias del edificio
¿Es posible su reversión?
Al contrario de lo que ocurre con la hipoteca inversa, donde no se transmite la propiedad, en el caso de la venta la nuda propiedad, al tratarse de una transacción definitiva, no existe la posibilidad de recuperar la propiedad por parte de los vendedores o sus herederos. Esta es una de las diferencias más importantes con la hipoteca inversa, pensadas para fines parecidos pero con un funcionamiento muy diferente.
