La erupción del volcán de la Palma el 19 de septiembre de 2021 obligó a miles de personas a abandonar sus casas y a ver como estas quedaban sepultadas por la lava, perdiendo sus inmuebles, vehículos, terrenos…
Debido a esto, se vieron obligados a solicitar una indemnización por los daños causados en los bienes que se vieron afectados por esta erupción. Esto ocurrió principalmente en las poblaciones de Los Llanos de Aridane y de El Paso.
Debido a la situación, la Administración ha determinado valoraciones para las diferentes propiedades, con el fin de indemnizar a las personas afectadas. Sin embargo, muchos de estos habitantes, no están de acuerdo con las valoraciones establecidas por este organismo, considerando mayor el valor de sus bienes. Por lo tanto, solicitan tasaciones externas con las que poder demostrar que el valor es mayor y poder reclamar frente a la Administración una mayor indemnización.
Si se contaba con un seguro que cubriera estos daños, se podrá solicitar, además, está indemnización a los seguros. Sin embargo, muchas de las personas afectadas, que no tenían seguro, contarán solo con las ayudas del Gobierno para indemnizar sus propiedades. Es sobre todo, en muchos de estos casos, cuando no estando de acuerdo con el valor establecido por la Administración, se solicita una nueva valoración.
¿Cómo se debe realizar una valoración en estas situaciones?
Se trata de casos en los que es imposible realizar una visita interior del inmueble para poder comprobar superficies y características, ya que la vivienda se encuentra en la mayoría de los casos, completamente sepultada por la lava. Por lo tanto, la persona afectada deberá aportar toda la documentación posible asegurando que es válida, para que se pueda realizar la valoración.
Por un lado, se tratará de una valoración peculiar ya que hay características que no se podrán comprobar y se partirá de las fotos y documentación aportada por el propietario, que, en muchos casos, no es muy específica, ni abundante.
Por ejemplo, en algunas situaciones, el solicitante no cuenta con fotos de su inmueble, ni documentación sobre posibles reformas, planos, informes técnicos… Además, en muchos casos, la documentación catastral no coincide con la situación en la que se encontraba dicho inmueble y es difícil demostrar cuales eran las características reales de la vivienda en el momento de la erupción. Todo esto dificultará la tasación, teniendo que tomar decisiones y apoyándose en la documentación registral aportada.
Por otro lado, se tratará de una valoración en un momento anterior, ya que se debe de obtener el valor del inmueble en el momento justo previo a la erupción, que es el valor real de mercado que se está reclamando. Por lo tanto, se deberá realizar un informe de valoración retrospectivo.
Un informe de valoración retrospectivo, es una valoración en una fecha previa a la actual. El valor de estos inmuebles actualmente no será el mismo que en la fecha de la erupción ya que las características del inmueble no son las mismas y el mercado inmobiliario cambia, afectando todo esto considerablemente al valor del bien.
Estas valoraciones retrodatas, se podrá realizar según indica la Orden ECO/805/2003 por el método de comparación o el método residual, realizando un estudio de mercado con testigos correspondientes a la fecha de tasación.
Sin embargo, cuando no tenemos los datos suficientes para realizar la valoración de esta forma, lo que se hará, será realizar una valoración a fecha actual aplicando posteriormente el porcentaje correspondiente según la evolución de precios, para calcular el valor solicitado.
Poniendo un ejemplo de una población afectada por la erupción como puede ser la de Los Llanos de Aridane, vemos como al estudiar el valor de venta a fecha actual y en el momento de la erupción, los valores han cambiado. En este caso el valor de venta ha ido disminuyendo, por lo que el valor retrospectivo calculado será mayor que el valor calculado a fecha actual. Esto se verá reflejado en el porcentaje que se le aplicará al valor de tasación obtenido a fecha actual, para obtener el valor real en la fecha del 19 de septiembre de 2021.
¿Qué deberá hacer una persona afectada por esta situación que quiera solicitar una tasación?
Una persona que ha perdido su inmueble debido a la erupción y quiera reclamar la indemnización, considerando que la cantidad establecida por la Administración es insuficiente, podrá solicitar una tasación como se ha indicado previamente a un organismo técnico externo.
Para esto, deberá encargarse de recopilar toda la información posible que será solicitada después por el técnico. Deberá tratar de conseguir imágenes buenas del estado de la vivienda, de los alrededores, planos, características constructivas y de las instalaciones del inmueble… Todo esto tratando de reflejar que la información indicada es cierta, de forma que el técnico pueda basar sus decisiones en documentos reales.
Una vez recopilada toda la información posible la aportará junto con las consideraciones y características descritas que crea necesarias.
De esta forma el propietario podrá obtener esta nueva valoración externa y compararla con la establecida por el Gobierno para poder presentar una demanda si lo considera oportuno.
