Una de las preguntas que más nos hacemos las personas que pensamos en cambiar de vivienda durante los próximos meses es “¿es un buen momento para realizar una compra o por el contrario conviene que me decante por el alquiler?” y lamentablemente, no hay una única respuesta a esto, puesto que dependemos fundamentalmente de tres factores: el perfil personal y económico, las posibilidades de financiación que se posean y la zona en que vaya a ejecutarse la operación.
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El perfil personal y económico:
Los datos oficiales demuestran que, en la actualidad, más de un 60% de la población española cuenta con una vivienda en propiedad. La compra ha sido tradicionalmente la opción elegida en nuestro país, puesto que tiene el incentivo adicional de convertir un gasto en una inversión a futuro, pero actualmente, las condiciones económicas y la menor estabilidad laboral de algunos colectivos, como los jóvenes, les resulta complicado acceder a la compra de un inmueble.
En estos momentos, la mayoría de nuevos compradores se adaptan a tres posibles perfiles. En general, coinciden con aquellos que tienen capacidad económica suficiente para financiarse y apalancarse.
- El comprador de reposición: aquel que desea comprar una vivienda nueva que se adapte a sus necesidades actuales, cediendo para ello su vivienda habitual.
- El comprador inversor: el que planea la compra de una segunda vivienda para invertir sus ahorros, en lugar de depositarlos en EEFF donde obtiene mucho menos rendimiento por ellos.
- El comprador vacacional: El que decide adquirir una segunda vivienda para su disfrute durante la época estival.
Los perfiles que se decantan por la compra y necesitan solicitar un crédito hipotecario deben tener en cuenta bajo qué condiciones lo contratan puesto que, si consideran un crédito a tipo variable, los previsibles incrementos en los tipos de interés revertirán en mayores cuotas de devolución mensuales. Los perfiles que eligen por la opción de alquiler, están mucho más expuestos a los ritmos de mercado y a cómo evoluciona la oferta y la demanda en una zona, pudiendo sufrir incrementos importantes en su mensualidad si la zona se revaloriza excesivamente.
Por tanto, la decisión que tomemos debe estar muy meditada, debiendo considerar cuál suponemos que será nuestra situación dentro de unos años y cuál será el tipo de vivienda que demandaremos entonces.
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Las posibilidades de financiación.
Tras la recesión económica, las Entidades Financieras han aumentado las restricciones en el acceso a los créditos para evitar el riesgo de impago y reducir su Loss Given Default.
Se deberá meditar al respecto de la cantidad de fondos de que disponemos, el importe que tendríamos que solicitar y las condiciones ofertadas en el crédito. Por supuesto habremos de evaluar si nos compensa abonar la cuota hipotecaria con respecto a la mensualidad del alquiler de mercado en esa zona.
Además, los compradores que decidan acceder a un crédito en la actualidad con interés variable, deberán tener muy en cuenta el repunte que se espera para los tipos de interés durante los próximos años, que ocasionarán un incremento proporcional de las cuotas hipotecarias.
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La zona geográfica donde se realiza la operación:
Analizar el comportamiento inmobiliario de la zona donde estamos interesados en realizar la inversión es de vital importancia, porque la situación no ha progresado de igual manera en todas las zonas del país.
Aunque se registraron incrementos de ventas en todas las Comunidades Autónomas durante el pasado ejercicio, no todas las regiones se han revalorizado del mismo modo ni cuentan con las mismas previsiones para el futuro.
Es en las zonas donde existe menor oferta de vivienda disponible y donde existe una demanda mayor, donde el precio de la vivienda crece en mayor proporción.
El pasado año la venta de viviendas creció en todas las provincias excepto en Lugo, según datos del Ministerio de Fomento. Los mercados más atractivos continúan siendo aquellas zonas que cuentan también con mayor demanda extranjera: Madrid, Barcelona, la Costa del Sol, los territorios insulares y algunas zonas del Mediterráneo.
Muchos municipios de los alrededores de las grandes ciudades están aprovechando para absorber el exceso de demanda de las capitales, copando la atención inversora por su alta oferta de viviendas a estrenar y su mercado dinámico, con alta rotación de oferta y demanda.
Por otra parte, el nuevo Plan Estatal de Vivienda, que contempla ayudas y subvenciones al promotor privado para fomentar la construcción de viviendas de alquiler, pretende reactivar los mercados más estancados e incrementar la oferta de viviendas disponibles en aquellas zonas que así lo necesiten. Para su correcta implantación, debe desarrollarse de manera conjunta a iniciativas urbanísticas municipales que liberen suelo finalista donde poder construir.
En aquellas zonas donde la oferta es muy escasa, el alquiler está en auge y se prevé que los precios se revaloricen de manera sustancial durante los próximos meses, solicitar una hipoteca puede proporcionarnos mejores condiciones.
Otra gran parte de los incrementos de demanda se han producido en las provincias que tradicionalmente acogen viviendas de segunda residencia por su cercanía a las capitales, que registraron excelentes tasas de crecimiento probablemente debido a los bajos tipos de interés que se registran en este momento y a los bajos precios que aún registran, que resultan atractivos para cierto tipo de inversores.
Los mercados con menor dinamismo continúan siendo las que tradicionalmente han contado con menor actividad inmobiliaria, entre las que se encuentran Lugo, las provincias extremeñas, Palencia, León o Soria, puesto que no consiguen atraer la demanda de segunda residencia ni al comprador extranjero.
En estas regiones, las cuotas de alquiler son bastante asequibles y pueden resultar atractivas para la población frente al compromiso a largo plazo de un crédito hipotecario.
