Cosas a tener en cuenta antes de comprar una vivienda

Antes de decidirnos a comprar una vivienda son muchas las preguntas que pasan por nuestra cabeza y muchas las dudas que nos surgen. En este post, intentaremos dar solución a algunos de los aspectos más importantes y que más trascendencia pueden llegar a tener, de manera que se pueda tomar una decisión informada.

 

1. ¿Es mejor comprar ahora o esperar a que bajen los precios?

La tendencia de los precios de los inmuebles en España avanza a dos velocidades diferentes, en función de la localización de los mismos.

En las principales ciudades, donde existe un importante déficit de viviendas que se adecuen a la demanda actual, los precios se incrementan a una velocidad importante, lo que se extiende a los municipios más cercanos y a los inmuebles en alquiler. Se espera que este ritmo en ascenso continúe durante, al menos, un año más.

En ciudades secundarias, el ritmo de crecimiento es más sostenido, mientras que aquellas zonas con sobreoferta severa acumulada continúan con la bajada de precios experimentada desde hace algunos años y se espera que se mantenga así hasta que se pueda dar salida a todo ese producto disponible.  Por tanto, la elección del momento de compra dependerá en gran medida del lugar se ubique el inmueble que se pretende adquirir. 

2. ¿Qué cantidad podremos pedir en la hipoteca?

La cantidad máxima que nos proporcionarán en el crédito hipotecario depende del tipo de inmueble que vayamos a adquirir. Por regla general, cuando se trata de una vivienda, el importe es como máximo el 80% del menor valor entre precio de compraventa y de tasación. 

Algunas entidades empiezan ahora a mejorar las condiciones crediticias pudiendo llegar incluso al 100% del valor de tasación, pero sólo en el caso de clientes con probada solvencia y cuando el activo a adquirir les resulta atractivo.

Debemos tener en cuenta que, además del importe de compraventa que no cubra el crédito, deberemos disponer de liquidez suficiente para hacer frente a la «entrada» y a los correspondientes gastos derivados de la compraventa.

3. ¿Podemos pedir el crédito en una divisa diferente al Euro? ¿Es conveniente?

Existen hipotecas en divisas diferentes al Euro y puede llegar a resultar económicamente favorable su empleo. Ahora bien, la variabilidad de las cuotas puede llegar a ser mucho mayor teniendo en cuenta que el valor del euro con respecto a la divisa elegida pasa a tener un papel fundamental. Y lo más importante, la evolución del tipo de cambio puede ser muy variable y del todo impredecible, pudiendo llegar a perjudicarnos.

Años antes del estallido de la anterior crisis inmobiliaria, muchas familias decidieron suscribir su hipoteca en divisas como el yen, debido a las condiciones tan favorables que les proporcionaba, puesto que en 2007 por un euro te daban entre 160 y 165 yenes. Años después, cuando la moneda europea experimentó una importantísima devaluación frente a la asiática, la mensualidad de la hipoteca durante este tiempo subió en el mismo porcentaje de devaluación, suponiendo un importante coste para todas esas familias.

Por tanto, aunque es cierto que puede ser que el tipo de cambio baje y se logre un beneficio, es importante entender el riesgo que se está asumiendo en este proceso.  Por lo general, la cuota de un crédito hipotecario no debería exceder el 30-40% de los ingresos.

4. ¿Qué interés se considera razonable en los créditos hipotecarios?

Los tipos de interés son absolutamente variables según el momento de contratación y se fijan de acuerdo con las condiciones del mercado, las características del crédito (plazo, valor del inmueble, perfil crediticio del solicitante) y el riesgo que el prestamista otorgará al crédito.

Pueden contratarse hipotecas a tipos fijos o a tipos variables. Las fijas suelen reservarse para perfiles crediticios con muy poco riesgo de impago y suelen ser ligeramente superiores a lo que correspondería un interés variable en la misma fecha Garantizan el pago de la misma cuota hipotecaria durante todo el plazo.

Los tipos variables se fijan habitualmente a partir de un índice de referencia, que en España suele corresponder al Euríbor, estando expuestos a revisión de las condiciones en función de la variación del Euríbor.

Aunque en la actualidad, con unos tipos de interés mínimos parece conveniente la contratación de una hipoteca a interés variable, debemos tener en cuenta que se espera una subida de tipos en los próximos meses que quizá no nos resulte conveniente. Lo más interesante es investigar las condiciones más ventajosas en el momento de la contratación, pensando en la evolución que experimentarán los tipos de interés mientras devolvamos el importe prestado.

5. ¿Qué plazo es el que más nos conviene?

Un aspecto muy importante a considerar es cuánto se puede destinar a la cuota mensual del crédito hipotecario. Una cuota baja permite vivir más holgadamente y con más tranquilidad, pero seguramente se pagará por mucho más tiempo el crédito, pudiendo estar expuestos durante mucho más tiempo a los vaivenes del mercado.

Si se decide pagar una cuota alta para terminar de pagar más rápido, se debe tomar en cuenta que las condiciones del mercado pueden cambiar y de pronto ya no es tan conveniente, sobre todo en el caso de interés variable. En la mayoría de los casos es posible también negociar con la entidad para reajustar las condiciones de la hipoteca en función de las necesidades actuales del cliente.

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