¿Cuál es el contenido de un Informe Pericial para la reclamación del impuesto de Plusvalía Municipal?
En los informes periciales de reclamación del impuesto de plusvalía, se estudia el valor del inmueble en la fecha de compra y el valor en la fecha de venta, reflejando un estudio sobre el incremento o la pérdida patrimonial, fundamentado en estudios del precio de la vivienda en las fechas en las que se producen ambas transacciones, y en los conocimientos del perito que la realiza, avalados por la experiencia sobre el sector a lo largo de los años.
Los informes periciales de reclamación de plusvalía constan de diferentes partes, la estructura principal a desarrollar en estos informes es la siguiente:
– Identificación del inmueble objeto del Informe de Reclamación de Plusvalía, reflejando los datos básicos del inmueble, así como el propietario del mismo. En los anejos finales del informe, se recomienda aportar un plano del inmueble y fotografías del mismo.
– Relación de definiciones básicas de los conceptos relacionados con el informe de reclamación de plusvalía: definición de plusvalía, valor de mercado, valor de los terrenos de naturaleza urbana, relación entre valor de mercado y valor de terreno. De esta manera, los intervinientes en esta operación de reclamación del impuesto de plusvalía que no estén familiarizados con estos términos técnicos, pueden comprender perfectamente los conceptos y datos que el informe emitido recoge.
– Estudio de la evolución de los precios de vivienda usada en el término municipal en el que se ubique el inmueble. Este estudio debe realizarse en la fecha de compra y en la fecha de venta del inmueble, y debe ser lo más acotado posible, es decir, idealmente debe estar realizado en relación al barrio donde se ubica el inmueble, pero no siempre se puede obtener información tan precisa, especialmente en años anteriores al actual, por lo que este estudio se puede ampliar a la información reflejada sobre el municipio. Existen diversas fuentes de información acerca de la evolución del precio de la vivienda en los distintos municipios, y es importante realizar un estudio que ofrezca una comparativa entre ellos, para que la conclusión que se obtenga sea indiscutible. Algunas de estas fuentes son: Instituto Nacional de Estadística, Ministerio de Fomento, páginas web de algunos Ayuntamientos, así como algunos Portales inmobiliarios, que ofrecen información basada en su trayectoria inmobiliaria.
– Tras este estudio retroactivo, se deben obtener una serie de conclusiones, con las que se debe poder emitir una valor orientativo sobre el precio real de compra y el precio real de venta de un inmueble, con características similares al que nos ocupa en el informe que se redacta, en las fechas de venta y de compra. Una vez obtenido este valor, se puede calcular el valor del terreno aplicando la fórmula del método Residual Estático:
F = VM x (1 – b) – suma Ci, donde:
F: valor del terreno
VM: valor de mercado de producto inmobiliario terminado
b: margen o beneficio del promotor
Ci: cada uno de los pagos realizados por el promotor para la edificación del producto inmobiliario.
Con los valores de mercado orientativos que se han obtenido para la fecha de venta y la fecha de compra, se obtendrá un valor del terreno en la fecha de compra y un valor de terreno en la fecha de venta.
Si el valor del terreno obtenido en la fecha de venta es menor que el valor obtenido en la fecha de compra, no debería pagarse impuesto de plusvalía, puesto que queda probado que el valor de los terrenos tras los años de tenencia del inmueble no se ha revalorizado, si no que ha perdido valor.
– Finalmente, el informe queda firmado por un técnico competente en la materia, acreditado como perito tasador, que declara redactar el informe basándose en sus amplios conocimientos en el sector y su experiencia profesional, y que además declara ser absolutamente objetivo y conocer sus responsabilidades civiles, penales y disciplinarias. Por todo ello, este Informe pericial es la herramienta necesaria y admitida por cualquier tribunal, para la reclamación de la devolución del Impuesto de plusvalía.
Las normativas aplicables al Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) que pueden ser consultadas son:
– Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo, que aprueba el Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
– Ordenanza Fiscal Reguladora del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Redacción vigente aprobada por Acuerdo Pleno de 19 de diciembre de 2014. BOCM número 310 de 30 de diciembre de 2014.
Recientemente el Tribunal Constitucional ha declarado nulo el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) a nivel nacional, ya que considera que el impuesto en las condiciones actuales de regulación, vulnera el principio constitucional de capacidad económica, puesto que no se vincula necesariamente a la existencia de un incremento real del valor del bien, sino a la posesión de un terreno durante el periodo de tenencia, es decir entre la fecha en la que se adquirió y la fecha en la que se transmitió, con un máximo de 20 años.
Con la fórmula de cálculo empleada por la administración para este impuesto siempre se obtiene una cifra positiva porque multiplica el valor catastral del suelo en el año de la última transmisión por un incremento que establece la normativa municipal en función del número de años transcurridos. Lo habitual es que el valor catastral -parámetro que determina la base imponible- o bien se haya mantenido constante en el tiempo o haya subido por haberse realizado las revisiones correspondientes. Este método parece correcto cuando la evolución del valor de los inmuebles aumenta con una progresión constante, pero es ampliamente conocido que durante los años en los que se ha experimentado una recesión económica, el valor de los inmuebles no ha aumentado, sino que además ha disminuido, por lo tanto, sería adecuado plantearse si este es un método adecuado para el cálculo generalizado de este impuesto.
Es por ello que aunque el valor declarado en las escrituras de venta refleje un descenso del valor del inmueble con respecto a su compra, los agentes participantes se ven obligados a pagar este impuesto.
A continuación, presentamos un gráfico que estudia la evolución del Índice de precios de vivienda de segunda mano a nivel nacional, elaborada por el Instituto Nacional de Estadística, entre los años 2007 y 2016, donde se aprecia claramente que hubo un descenso del precio de la vivienda entre mediados del año 2007 y principios del año 2015, cuando empieza ligeramente a recuperarse. Aquellas personas que compraran por un valor más alto del que vendieron, no deberían haber pagado el impuesto de plusvalía, y por lo tanto, ahora están en su derecho de reclamarlo.
Evolución del precio de la vivienda de segunda mano a nivel nacional, entre los años 2007 y 2016. Fuente: Instituto Nacional de Estadística.
Una vez abonado el Impuesto de Plusvalía al Ayuntamiento, si la persona que ha pagado este impuesto (que serán el sujeto vendedor de un inmueble, quien recibe una donación o los herederos en un caso de herencia) desea reclamarlo, debe solicitar un informe pericial para comprobar si realmente se ha originado un aumento del valor del inmueble. Si no es así, este informe será la herramienta para la reclamación y solicitud de la devolución del impuesto cobrado indebidamente. Para muchos tribunales el precio reflejado en las escrituras de adquisición y venta no es prueba objetiva y suficiente del valor real del inmueble en la fecha de la compra y en la fecha de la venta, es por ello que todas las reclamaciones judiciales de devolución por el impuesto de plusvalía necesitarán una tasación pericial que acredite que no se ha producido una revalorización del terreno y que ha existido una pérdida del valor del inmueble en el momento de la transmisión.
