En otras entradas hemos visto la forma de valorar algunos de los llamados Derechos Reales que aparecen regulados a lo largo del ordenamiento jurídico. Pero la mayor parte de la regulación se encuentra dentro del libro II del Código Civil. Ya hemos visto cómo realizar la valoración del usufructo o el de la nuda propiedad, sin embargo aún nos queda el tratamiento que daremos a otros Derechos Reales, como pueden ser los derechos de uso y habitación o los derechos de servidumbre.
El Código Civil se refiere así a los derechos de uso y habitación:
Artículo 523
Las facultades y obligaciones del usuario y del que tiene derecho de habitación se regularán por el título constitutivo de estos derechos; y, en su defecto, por las disposiciones siguientes.
Artículo 524
El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente.
La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.
Artículo 525
Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título.
¿Qué es el derecho de habitación?
El artículo 524 del Código Civil señala que se trata de un derecho que atribuye a su titular la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.
Las características del derecho de habitación son:
- Es un derecho real de uso y disfrute
- Recae sobre un inmueble
- Es de carácter personal
- Es un derecho con un efecto temporal
- Tiene régimen jurídico especial
La diferencia entre el usufructo y el derecho de habitación derivan en que el usufructuario puede usar la vivienda con cualquier finalidad de modo que puede habitarla o arrendarla, mientras que en el caso del derecho de habitación sólo podrá usarla para vivir.
Aunque la diferencia fundamental es que mientras que el usufructo puede ser objeto de venta o traspaso, en el caso del derecho de habitación no se puede vender ni traspasar, tampoco puede ser embargado por las deudas del habitacionista.
Otra diferencia entre los derechos de uso y habitación es que en el caso del de habitación únicamente pueden ser titulares del derecho las personas físicas y por su naturaleza, no podrá ejercitarse sobre bienes muebles.
¿Cómo se calcula el valor del derecho de habitación?
El valor del derecho de habitación se calcula mediante un informe de tasación oficial , aplicando al 75% del valor del bien, las reglas correspondientes a la valoración de los usufructos temporales y vitalicios.
En estos ejemplos explicaremos cómo se realiza el cálculo del valor del derecho de habitación.
Ejemplo sobre un derecho de habitación de carácter temporal:
Valor del derecho de habitación por 20 años sobre un piso valorado en 200.000 €.
El valor del derecho de habitación se calculará aplicando al 75% del valor del piso, es decir a 150.000 €, las reglas para el cálculo del valor del usufructo temporal.
Usufructo = 20 años x 2% = 40%
150.000 € x 40% = 60.000 €
Ejemplo sobre el derecho de habitación de carácter vitalicio:
Piso valorado en 200.000 €, teniendo el habitacionista 40 años.
El valor del derecho de habitación se calculará aplicando al 75% del valor del piso, es decir a 150.000 €, las reglas para el cálculo del valor del usufructo vitalicio.
Usufructo = 89 – 40 = 49%
150.000 € x 49% = 73.500 €
