El aumento de la esperanza de vida, así como el deseo de la tercera edad de mantener su independencia y calidad de vida en una etapa donde los ingresos son limitados, ha motivado la búsqueda de recursos económicos para hacer frente a esta situación.
La medida más utilizada hasta ahora para obtener la liquidez necesaria ha sido la venta de la vivienda habitual y la adquisición de otra más económica. Esto implica que en muchas ocasiones tengan que abandonar su entorno. Ese lugar donde han vivido la mayor parte de su vida, donde tienen la mayoría de sus amistades y familiares.
Sin embargo, existen varias alternativas (poco conocidas por la mayoría) para obtener esos ingresos adicionales, en las que en algunos casos no es necesario la transmisión del inmueble, pudiendo dejar éste a sus herederos. Estas figuras son:
Vivienda pensión o renta vitalicia inmobiliaria
En este caso se transmite la titularidad de la vivienda pero se conserva el usufructo vitalicio a cambio de una renta. Entre las ventajas de esta fórmula podemos citar las siguientes:
- se puede seguir habitando la vivienda e incluso alquilarla
- se obtiene un mayor nivel de ingresos
- garantía del riesgo por longevidad (en otras fórmulas no se garantiza)
Sin embargo, al transmitirse la titularidad, los herederos no pueden recuperar la vivienda.
Transformación de la vivienda en una renta vitalicia asegurada
Es una medida con ventajas fiscales, ya que dejan exentas de tributación las ganancias patrimoniales hasta los 240.000 €. Sólo la pueden utilizar los contribuyentes mayores de 65 años y se puede utilizar la vivienda habitual o cualquier otro elemento patrimonial. En estos casos también se transmite la titularidad de la vivienda y por lo tanto tiene los mismos inconvenientes que el caso anterior.
Hipoteca inversa
Fue regulada por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. En la Disposición Adicional Primera, se define a la hipoteca inversa como:
«el préstamo o crédito garantizado mediante hipoteca sobre un bien inmueble que constituya la vivienda habitual del solicitante»
En este caso el solicitante de la hipoteca no solicita financiación para la compra de una vivienda. Al contrario, es el propietario de una vivienda en propiedad, normalmente la vivienda habitual, quien acude a una entidad de crédito ofreciendo dicha vivienda como garantía de un préstamo.
No es requisito imprescindible para la constitución de la hipoteca, que se aporte como garantía la vivienda habitual. Se puede constituir sobre cualquier otra vivienda, aunque en ese caso tendrá un tratamiento fiscal diferente.
Sí será requisito imprescindible que el titular o titulares de la vivienda sean mayores de 65 años o con una discapacidad igual o superior al 33% o con una dependencia severa o gran dependencia.
A diferencia de lo que ocurre con una hipoteca ordinaria, donde el crédito se va minorando con el tiempo, en la hipoteca inversa éste va aumentando hasta que los herederos decidan asumirla y liquidarla. En este momento pasarían a ser los propietarios del inmueble, ya sea mediante el uso de fondos propios de los herederos o mediante la refinanciación de la deuda. También podrán venderla con las cargas adquiridas, o dejar que sea la entidad prestataria quien adquiera la propiedad.
En el caso de la hipoteca inversa, el nivel de ingresos es menor que en los dos casos anteriores, ya que no se trasmite la titularidad de la vivienda y no está garantizado el riesgo de longevidad. Pueden constituirse mediante dos modalidades:
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Hipoteca inversa simple
En este caso no se transmite la titularidad de la vivienda, pero tampoco cubre el riesgo de longevidad. Si el interesado sobrevive a la edad concertada en la operación dejará de percibir los ingresos.
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Hipoteca inversa combinada con un seguro de rentas vitalicias diferidas
Aquí se elimina, mediante un seguro, el riesgo por longevidad y el interesado tiene la seguridad de que durante toda su vida dispondrá de unos ingresos fijos. Aunque para ello debe contratar un seguro, y su coste dependerá de la edad y del estado de salud del solicitante.
Por lo tanto, en el caso de la hipoteca inversa los ingresos del contratante serán regulares, aunque menores, pero a cambio conservará la titularidad de la vivienda. Serán sus herederos los que decidan si les interesa mantener la propiedad y hacerse cargo de la deuda, que dependerá de los años durante los que se han recibido las rentas.
Importancia de la tasación
Se exige que la tasación de la vivienda sea realizada por una sociedad de tasación. El cliente puede presentar una propuesta de tasación realizada por un tasador homologado, que deberá ser aceptada por la entidad concedente de la hipoteca (con independencia de que ésta realice las comprobaciones oportunas). Esta tasación tendrá una vigencia de seis meses desde su fecha de emisión. También se exige que el inmueble se encuentre asegurado contra daños.
Importe del crédito
El importe del crédito dependerá entre otros factores de:
- el valor resultante de la tasación
- la edad de la persona que suscriba la hipoteca
- si el importe se recibe en un solo acto
- si es una renta temporal o una renta vitalicia
