El pasado 11 de diciembre se aprobó en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el Proyecto de Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario con el fin de reforzar la protección del consumidor ante préstamos hipotecarios para la adquisición de inmuebles.
Contenido de la Ley
La nueva norma tiene como objetivo la transposición al ordenamiento jurídico español de una Directiva comunitaria del 4 de febrero de 2014 (Directiva UE 2014/17/UE) sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial cuyo objetivo es profundizar en la creación de un mercado europeo de productos financieros minoristas. Para ello se establecen unas condiciones armonizadas respecto de los créditos y préstamos con garantía hipotecaria y/o destinada al uso residencial.
El contenido más relevante de esta ley está enfocado sobre todo a garantizar la protección del consumidor, introduciéndose además una serie de medidas de transparencia en la fase de contratación del producto (crédito hipotecario). Atendiendo a lo anterior, en el primer bloque de la ley se fijan las pautas de conducta que han de seguirse en el proceso de elaboración, promoción, comercialización y contratación de préstamos inmobiliarios.
Medidas más relevantes de la Ley
- Los prestamistas (personas físicas o jurídicas que tengan carácter profesional) deberán actuar de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos e intereses de los prestatarios.
- Obligaciones de transparencia, de forma que la publicidad de los préstamos inmobiliarios deberá contener una información básica que incluya la identidad del prestamista, la existencia de garantía, el tipo deudor, el importe total del préstamo, la TAE (que también se define), la duración del contrato, el importe de los pagos a plazos, el importe total adeudado por el prestatario, el número de pagos a plazos y una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado, así como un ejemplo representativo. Con esta medida se pretende evitar la existencia de cláusulas abusivas o condiciones que no hayan quedado esclarecidas en el propio contrato hipotecario y que pueden ir en perjuicio del contratante.
- La información precontractual deberá ser facilitada al prestatario con suficiente antelación (mínimo 7 días) e incluirá la FEIN (ficha europea de información normalizada) y la FIAE (ficha de advertencias estandarizadas) donde se advertirá la existencia de clausulas o elementos relevantes. Esta medida asegura que el contrato haya sido leído, comprendido y asimilado por la parte contratante, pudiendo incluso recurrir a ayuda legal si fuera necesaria.
- Evaluación de la solvencia del potencial prestatario.
- Establece reglas sobre remuneración del personal responsable de la evaluación de la solvencia y de la concesión de préstamos.
- Regula los “préstamos inmobiliarios en moneda extranjera”, reconociendo al prestatario “el derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa”. Se trata de evitar así los problemas desencadenados por este tipo de hipotecas en el pasado
- Se establece un nuevo régimen para los intereses de demora, que se limitan al triple del interés legal del dinero vigente.
- Prohíbe, además, las ventas vinculadas, es decir, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca. Otra de las medidas que los clientes más reclamaban, puesto que muchas hipotecas se realizaron vinculadas a activos bancarios, acciones en bolsa o similares que al potencial cliente en nada interesaban.
- En el proyecto de contrato el prestatario dispondrá de información desglosada de todos los gastos asociados a la firma del contrato.
Esta serie de nuevas medidas deben ser tenidas en cuenta por los futuros compradores y reclamarlas en caso de que se considere que no se actúa de acuerdo a sus estándares fijados. A la hora de realizar la compra-venta de un inmueble con garantía hipotecaria será necesario además recurrir a un técnico competente (Arquitecto, arquitecto técnico) para la realización de la tasación del bien inmueble con dicha finalidad, en la que se emitirá el valor de tasación hipotecario.
