Generalmente, cuando se realiza un informe de valoración suele ser a fecha actual, pero en ciertos casos, las circunstancias hacen que sea necesaria una valoración haciendo referencia a una fecha anterior, lo que se denomina valoración retrospectiva. Se trata de tasaciones realizadas a día de hoy, cuyo valor determinado, está referido a un momento pasado concreto. Estas tasaciones son una alternativa muy necesaria en diferentes situaciones y ante distintos procedimientos.
Los informes retrospectivos son tasaciones retrodatas que se realizan teniendo en cuenta el mercado en la fecha a la que se refiere esta tasación, siendo muy importante realizar un estudio de mercado en el momento solicitado. Es necesario contar con una base de datos de los precios de viviendas en años anteriores para poder evaluar el precio del inmueble en dicha fecha.
¿Cuándo suele ser necesario un informe de valoración retrospectivo?
Este tipo de tasaciones suelen solicitarse, por ejemplo, en casos de tasaciones periciales contradictorias. Esto ocurre cuando hay un desacuerdo del propietario con el valor del inmueble declarado por la Administración, y, por lo tanto, se solicita otra tasación externa del objeto de valoración. De esta forma se facilitará, poder demostrar que el valor de la propiedad es diferente al establecido por la Administración.
Otro caso muy común, en el que se suele solicitar este tipo de valoración es para procedimientos judiciales en situaciones de repartos de herencias, en los que se solicita un informe a fecha de fallecimiento, para poder llegar a un acuerdo entre las partes.
También, para un caso muy similar al anterior, se solicitan informes retroactivos en situaciones de divorcios, facilitando de la misma forma un acuerdo satisfactorio entre ambas partes.
Por último, otra situación muy habitual en la que será necesario un informe retrospectivo será para poder comprobar el valor del suelo a efectos de determinar la existencia de plusvalía. En este caso, se trata de determinar el valor del inmueble a fecha de la adquisición de este, con el fin de demostrar ante la Administración que el valor del suelo no ha variado con el paso del tiempo.
¿Cómo se realizará un informe de valoración retrospectiva?
Este tipo de tasación se podrá realizar según indica la Orden ECO/805/2003 por el método de comparación o el método residual, realizando un estudio de mercado con testigos correspondientes a la fecha de tasación.
Sin embargo, en muchos casos no existe una base de datos con información suficiente como para realizar el informe cumpliendo con dicha orden.
Cuando nos encontramos ante esta situación, lo que se suele hacer es realizar una valoración a fecha actual con el método adecuado, y después, tras el estudio de la evolución de precios con datos reales según indica la Orden ECO/805/2003, se aplicará el porcentaje correspondiente para definir el valor retrospectivo.
Este porcentaje se calculará, habiendo obtenido previamente, los conocimientos necesarios sobre las variaciones del mercado que se han producido entre dicha fecha, en la que se quiere realizar la tasación y el momento actual, comprobando como han ido variado los precios según la situación del mercado.
Un ejemplo actual en el que está siendo muy habitual la solicitud de un informe de valoración retrospectiva, es en el caso de La Palma, en propiedades que han sido afectadas por la erupción del volcán el 19 de septiembre de 2021. Se está tratando de indemnizar estos daños, y para esto la Administración ha determinado valoraciones para las diferentes propiedades afectadas.
En muchos casos, la Administración ha realizado una valoración para indemnizar los daños con la que el propietario no está de acuerdo y quiere presentar una demanda no mostrándose conforme con el valor que se le ha asignado a su inmueble.
Poniendo un ejemplo de un caso real en el que se solicita una valoración retrospectiva por esta circunstancia, podremos entender mejor este concepto.
Se da el caso de un terreno rústico en el que se ha construido una vivienda unifamiliar aislada con piscina, garaje y almacén en Los Llanos de Aridane, población considerablemente afectada por esta erupción. La propiedad ha quedado completamente sepultada por la lava y se debe realizar una valoración a fecha de la erupción.
En este caso, lo primero que se debe hacer es recopilar toda la información existente del inmueble (fotos, planos, información registral y catastral…). Aquí también entra el condicionante de que toda esta información no podrá ser comprobada por un técnico que realice una visita ya que el inmueble ya no existe, por lo tanto, partiremos de la información existente aportada por el propietario.
Con esta información realizamos una valoración a fecha actual valorando tanto el terreno como las diferentes construcciones existentes con los métodos establecidos en la Orden ECO/805/2003, adecuados para cada caso y comprobando la información catastral y la normativa urbanística de la parcela.
Una vez hemos obtenido el valor actual, pasaremos a realizar un estudio de mercado con datos reales y comprobados, observando cómo ha variado el precio de venta entre la fecha del 19 de septiembre de 2021 y la fecha actual. De estos datos, obtendremos un porcentaje de variación que podrá incrementar o disminuir el valor obtenido previamente. Este porcentaje lo multiplicaremos por el valor actual y conseguiremos la estimación del inmueble en dicha fecha o valor retrospectivo. En este caso concreto de Los Llanos de Aridane, el valor de venta ha disminuido respecto a dicha fecha por lo que el valor retrospectivo calculado será mayor que el valor calculado a fecha actual.
De esta forma el propietario podrá presentar está nueva valoración externa y compararla con la establecida por la Administración para poder presentar una demanda si se considerara necesario.
En conclusión, podemos afirmar que al igual que en una valoración inmobiliaria influyen aspectos muy relevantes como pueden ser la ubicación del inmueble, las características de este, el valor del suelo…, otro aspecto fundamental es la fecha de valoración, ya que el mercado cambia mucho y esto afecta considerablemente al valor de un inmueble. Por lo tanto, si necesitamos saber el valor de un bien en una fecha pasada, no nos valdrá con calcular el valor de este inmueble a fecha actual, si no que tendremos que tener presente la variación del mercado y de los valores de venta.
