Anteriormente en el blog hemos hablado de algunos principios obligatorios definidos en la Orden ECO/805/2003 para la realización de tasaciones. Dichos principios de valoración son fundamentales para realizar la valoración inmobiliaria. La vulneración o incumplimientos de estos principios básicos descalifica la valoración y puede considerarse incluso nula.
Los diez principios que marca la normativa son los siguientes:
- Principio de anticipación
- Principio de finalidad
- Principio de mayor y mejor uso
- Principio de probabilidad
- Principio de proporcionalidad
- Principio de prudencia
- Principio de sustitución
- Principio de temporalidad
- Principio de transparencia
- Principio de valor residual
Principio de Sustitución
El valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquel.
Este principio sirve como base del método de valoración por comparación (para más información sobre este método consulta nuestro anterior artículo). La clave de este método y en consecuencia la de la aplicación de este principio está en determinar qué bienes pueden considerarse similares al valorado. Como ya vimos en anteriores artículos, para establecer similitudes entre varios activos tendremos en cuenta factores como:
- Ubicación
- Entorno
- Tamaño
- Diseño
- Calidad
- Instalaciones
- Tipología edificatoria
- Antigüedad
- Estado de conservación
En términos generales y en base a criterios de homogeneización, aplicando factores de corrección para asemejar los comparables al bien valorado obtendremos el valor de mercado más probable.
Principio de Temporalidad
Es el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
Este principio apela a la necesidad de datar las valoraciones inmobiliarias, así como a establecer su caducidad. Además, en algunos casos como las valoraciones con finalidad hipotecaria está establecida explícitamente dicha caducidad.
En consecuencia, la temporalidad pretende desligar el inmueble de las múltiples circunstancias que lo condicionan como la fluctuación del mercado inmobiliario. Es decir, no puede ser válido un valor emitido hace 10 años de una vivienda que el valor que se emitiría hoy, pues tanto las características del inmueble como las condiciones del mercado han variado.
