Problemática De La Vivienda En Alquiler En España (Parte II)

En esta entrada ampliamos la información de la jornada organizada por el Foro de Economistas Inmobiliarios el pasado 28 de marzo sobre La Problemática De La Vivienda En Alquiler En España desde otros puntos de vista.

La realidad del mercado residencial en alquiler en España:

Javier Rodríguez Heredia, de AZORA, afirma que nos encontramos ante un cambio de modelo habitacional. Pasamos de uno mayoritariamente en propiedad, a uno más parecido al de la UE, con mayor peso del alquiler, más vivienda social y mayor financiación institucional y pública.

No es correcto hablar de emergencia habitacional, ya que las tasas de esfuerzo están por debajo de la media de los últimos 10 años, y los precios están en fase de recuperación durante los 3 últimos años después de las caídas de los 7 anteriores., entre otros motivos.

Hay factores estructurales que empujan a este cambio. Por ejemplo, las restricciones en financiación a la compra, aumento de la movilidad geográfica, cambios culturales como el pago por uso y no por propiedad, nuevos hogares con menos miembros o la polarización de las rentas (renta mediana inferior).

Tamaño y propiedad del alquiler:

En España hay unos 25,6 millones de viviendas, de los cuales 6 millones son en alquiler. La mayor parte, el 95%, es ahorro privado, frente a un 2,5% de ahorro institucional y otro 2,5% de vivienda pública. Respecto a la media de la UE hay una diferencia proporcional de cerca de 2,35 millones, cifra que podría corresponder con el déficit de viviendas en alquiler en España. En unos 10-15 años deberíamos generar otros 2 millones de viviendas en alquiler.

Estructura del mercado del alquiler:

La vivienda social está destinada a las personas que no pueden pagar casi ninguna renta. Hay sólo un 1,5% de vivienda social en España. Comparado con el 15% de la UE, harían falta 800.000 unidades.

La vivienda protegida o asequible debe resolver los problemas de las rentas más bajas para acceder a los alquileres de mercado. Hay un 1,25% en España frente a un 20% en la UE, lo que supone un déficit de 1,1 millones de viviendas.

La función de las administraciones respecto a la vivienda protegida es establecer normativas para que sea atractivo para los inversores desarrollarla. Ahora mismo no lo es, y de la poca que se hace sólo el 6,6% se dedica al alquiler (500 viviendas en dos años).

El resto es vivienda libre, con más de casi 2 millones respecto a la media de la UE. Este exceso es el que debería estar disponible para las familias que necesitan tener acceso a vivienda social y/o protegida.

Hay un intento de regular la vivienda libre para compensar el trabajo que no se ha hecho en vivienda social y protegida.

El problema principal en este sector es la escasez de materia prima, el suelo. Esto se debe a paralizaciones de planes o a los largos plazos de obtención de licencias.

Tasa de esfuerzo:

La tasa de esfuerzo es la cantidad de dinero que se destina, al alquiler en este caso, respecto a los ingresos de una persona. En España supera el 40%, mientras que en la UE está en torno al 25%. Este hecho está relacionado directamente con el porcentaje de parque de vivienda pública existente. Esta relación se cumple en los demás países del entorno europeo.

En España no hay una situación excesivamente precaria respecto a la vivienda, ya que tan sólo el 2,8% de la población está afectada por una privación grave de la vivienda, y un 12,4% viven en viviendas sobreocupadas. Ambos índices están por debajo de la media europea. Además, el porcentaje de lanzamientos relativos al alquiler es de un 0,61% en 2017 con una evolución muy plana en los últimos años. El problema es que cada uno de esos casos se convierte en un drama familiar debido a la falta de vivienda social.

Problemática de la vivienda en alquiler en España:

Francisco López Barquero aporta el punto de vista desde la administración, y más en concreto de la situación en Madrid. Expone un problema inicial y generalizado en España, que es falta de estadísticas adecuadas en un sector clave como es el de la vivienda. Esto se agrava cuando las instituciones públicas trabajan con datos inexactos y toman decisiones en base a ellos, como ha ocurrido con el número de viviendas vacías.

Empresa Municipal de Vivienda y Suelo (EMVS):

En Madrid hay un 1,25% de vivienda social. Para estar en media europea se necesitarían 113.000 viviendas. El IVIMA vendió cerca de 70.000 y la EMVS otras 20.000, con las que estaríamos más cerca de la media de la UE.

En España si se ha hecho política de vivienda, pero se ha hecho sin dinero. En Madrid se hicieron viviendas para la venta y no para el alquiler porque el ayuntamiento no tenía dinero para apalancar 22.000 viviendas.

Las comunidades autónomas tienen la competencia plena en lo que se refiere a la vivienda. La falta de legislación en algunas de ellas, como la Comunidad de Madrid, impide a los ayuntamientos hacer cosas como comprar vivienda protegida a través de la EMVS. En otras comunidades pueden ejercer el derecho de tanteo y retracto para conseguir vivienda protegida.

Los ayuntamientos no tienen competencias para hacer política activa de vivienda. Sólo pueden hacer vivienda protegida “financieramente sostenible”. Actualmente el ayuntamiento de Madrid tiene un programa de intermediación (ALMA) para ofrecer garantías de cobro y daños a los privados que quieran alquilar. A cambio se les pide una rebaja del 15% respecto al alquiler de mercado.

Rehabilitación:

Las viviendas en mal estado hacen que las instituciones tengan que invertir en temas sociales y sanitarios para las personas que viven en ellas. Si estas viviendas estuvieran en un estado óptimo, la inversión necesaria para lograrlo se recuperaría en dos año y medio en ahorro sociosanitario en Europa. En España en seis meses.

Régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de vivienda:

Teresa Arranz Cáceres de Garrigues nos explica por qué estamos en una situación legal “dispersa”, en lo que a arrendamientos se refiere.

El 21 de diciembre entró en vigor el RDL 21/2018 de medidas en materia de alquiler. El 22 de enero no fue convalidado en el Congreso de los Diputados, de manera que dos días después se publica en el BOE su derogación.  El 6 de marzo entra en vigor el RDL 7/2019 que es el que está vigente hoy (28/03/19).

Con anterioridad al RDL 21/2018, los arrendamientos se regían por la LAU de 1994 con la modificación del año 2013. El arrendatario podía prorrogar anualmente el contrato hasta 3 años, con una prórroga de un año más si ninguna de las partes se opone con 30 días de antelación. Establecía un mes de fianza legal y unas garantías complementarias acordadas por las partes, así como la renta y su actualización.

Con el RDL 21/2018 la duración mínima sube hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica. La prórroga aumenta a 3 años. Las garantías se limitan a dos mensualidades y la actualización de la renta no podrá ser superior al IPC.

Con la derogación de ésta se “revive” la normativa anterior según la mayoría de la doctrina. Es decir, vuelve la LAU 1994 con la modificación de 2013.

En el RDL 7/2019 se basa en el anterior que no fue convalidado. La prórroga sigue siendo por 3 años, pero anuales. Para oponerse a la prórroga el arrendatario debe avisar con 2 meses de antelación y el arrendador con 4. También se elimina la inscripción en el Registro de la propiedad. Se respeta el plazo mínimo de duración aunque el arrendador venda la vivienda o pierda los derechos sobre ella. Para la recuperación de la vivienda por necesidad del arrendador es necesario que aparezca en el contrato. En el procedimiento de desahucio se incluye un nuevo trámite de comunicación a los servicios sociales, pudiendo posponerse el mismo 1 mes si el arrendador es persona física o 3 si es jurídica.

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