Los derechos de tanteo y retracto son dos derechos derivados de lo que se conoce como “Derecho de Adquisición Preferente”, recogido en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
¿Has pensado en vender tu propiedad con inquilinos y te han surgido dudas?
En primer lugar, nos encontramos ante los derechos que tu actual inquilino pueda tener. Es necesario conocer de qué manera influirán en la venta de tu propiedad.
Los derechos del inquilino permanecen invariables cuando se trata de local comercial o vivienda. En cuanto a los derechos del arrendatario relacionados con la compra-venta de una propiedad, entran en escena el derecho de tanteo, o de adquisición preferente, y el de retracto legal.
Las siguientes cuestiones sobre cuáles son las cargas que quedarán subrogadas al nuevo propietario tras la venta, las trataremos en otro artículo.
¿Qué es el derecho de tanteo y retracto?
- El derecho de tanteo o adquisición preferente hace referencia al derecho real que faculta al inquilino a poder acceder de manera preferente a la venta de la propiedad en las mismas condiciones en las que la propiedad planea presentarse en el mercado.
El inquilino puede reclamar la venta de la propiedad para sí hasta un plazo máximo de treinta días después del cierre de la operación.
De esta forma, el propietario tiene limitada la disposición del bien en el sentido de que no es libre de vender la propiedad sin previa comunicación y a quien él disponga.
El inquilino puede ejercer su derecho en un plazo máximo de treinta días después de haber sido informado, de manera fehaciente (es decir, vía burofax o similar) de la venta y sus condiciones.
- El derecho de retracto, al contrario que el tanteo que interviene antes de la enajenación proyectada, permite a su titular adquirir la propiedad una vez transmitida a un tercero adquirente. Concretamente el Código Civil lo define así en su artículo 1521.
El retracto sólo podrá ejercerse cuando se den las siguientes circunstancias:
- El propietario no informó adecuadamente de la venta del inmueble y sus condiciones.
- O bien, el propietario va a vender este inmueble a un tercero por un precio menor que el sugerido en un primer momento. Entonces, el inquilino cambia de opinión y decide utilizar su derecho de retracto para ocupar la posición de comprador de este tercero.
¿Cuándo son de aplicación los derechos de tanteo y retracto?
Se subscriben a este derecho los conocidos contratos de renta antigua. Son contratos firmados de manera que el inquilino tiene muy pocas limitaciones sobre el uso y disfrute (usufructo) de la propiedad.
En segundo lugar, los contratos a término, es decir, aquellos que se pactan con una fecha fin de contrato. En ellos existen dos escenarios:
- Los arrendatarios gozan de adquisición preferente (o tanteo) y derecho de retracto.
- Los arrendatarios renuncian al de adquisición preferente (o tanteo) y derecho de retracto.
Antes de la reforma de la LAU del 4 de junio de 2013, estos derechos eran irrenunciables y, aún si estuviese firmado, no sería válido.
Pero después de la reforma citada, los inquilinos podrían haber renunciado a dicho derecho contrato mediante. Eso, significa que no tienen preferencia sobre otros en la compra de la propiedad, pero se debe informar de la venta al menos 30 días antes de la venta, y de manera fehaciente, de todos modos.
Hay también que puntualizar, que aquellas viviendas o locales que se transmitan conjuntamente con los restantes locales o viviendas que forman parte de un mismo inmueble, como un edificio en su totalidad. No dispondrán sus arrendatarios de dichos derechos.
Tampoco se podrán ejercitar los derechos de tanteo y retracto en los inmuebles accesorios como son un trastero o un garaje.
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CONCLUSIÓN
Informa a tus inquilinos la intención de vender la propiedad, pues quizás estén interesados en comprarla.
Antes de realizar las comunicaciones formales pertinentes a tu inquilino siempre revisa el contrato para:
- Verificar la fecha de inicio de arrendamiento y por lo tanto observar si era, o no, posible renunciar a estos derechos
- Busca la cláusula donde renuncien expresamente, o no, a los citados derechos.
Si desea saber más sobre contratos, en Aguirre & Baeza podemos asesorarlo y, por supuesto, cuenta con nosotros para un adecuado asesoramiento.
