¿Qué hay que tener en cuenta en la compra de una vivienda usada?

En los últimos años se ha incrementado la venta de pisos de segunda mano, principalmente en las grandes ciudades. ¿Qué defectos pueden manifestarse y de qué manera se pueden detectar?

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Según los datos del INE, a partir de las escrituras notariales realizadas entre julio y septiembre del año 2017, la vivienda usada ha registrado un aumento de precios interanual del 7,3%. Se trata de la mayor tasa recogida desde el tercer trimestre de 2007, justo al inicio de la crisis inmobiliaria.

Es lógico pensar, que ante el vasto parque inmobiliario existente, las operaciones de compraventa de vivienda usada seguirán siendo las predominantes. Pero,  ¿Cuáles son los conocimientos básicos de los potenciales compradores de la vivienda de segunda mano? ¿Pueden evitarse los errores a la hora de elegir?

  • Atención con el “cuerpo cierto”

El asesoramiento por parte de un técnico cualificado (arquitecto o arquitecto técnico) es muy recomendable para obtener una valoración certera del estado del inmueble. Especialmente cuando nos encontramos ante una vivienda antigua o deshabitada durante largo tiempo. Es casi indispensable cuando el contrato de compraventa estipula “compra como cuerpo cierto en el estado en que se encuentra el inmueble, que el comprador declara conocer”.


A “cuerpo cierto” es una fórmula genérica usual, que se inserta de forma automática y que no entra en el detalle de si los compradores han podido comprobar adecuadamente el estado de los inmuebles y las zonas comunes que se venden y cuál es el alcance de ese conocimiento.

  • Ser conocedor del estado de todo el edificio

En el caso de una vivienda plurifamiliar, no sólo es importante conocer el estado de la propiedad que deseamos adquirir, sino de todo el edificio. De este modo, el futuro propietario podrá prever en mayor medida de las necesidades de reforma que requiera el edificio en su conjunto. Por lo general, los edificios anteriores al siglo XX, presentan daños en la cimentación, en las estructuras de entramado de madera y en las cubiertas (falta de impermeabilización).

  • La construcción de la posguerra

La posguerra fue un periodo de gran necesidad habitacional y escasos recursos constructivos. Los edificios de la época fueron edificados con materiales de calidad inferior, en especial las viviendas de protección oficial. Se usaron cementos pobres y cimentaciones precarias que suelen producir humedades en los sótanos.

Cuando la degradación de las construcciones se debe a cementos que contienen sales de aluminio en cantidad o calidad inadecuadas, se habla de aluminosis. Este tipo de patología afectó a cientos de viviendas en Barcelona y fue precisa la demolición de edificios completos para evitar su derrumbe por problemas de estabilidad estructural.

  • ¿Derramas? ¿Qué derramas?

El comprador de una vivienda adquiere por definición las obligaciones del vendedor. Las derramas que hayan sido aprobadas por la  Junta de la comunidad antes de la compraventa, deberá pagarlas el nuevo propietario.  En el caso de que, la Comunidad se encuentre en un proceso de negociación y aún no se haya aceptado firmemente un presupuesto, las derramas no son legalmente exigibles. Sin embargo, el comprador puede ser conocedor de la situación. Podrá solicitar al vendedor las actas de las últimas Juntas de la comunidad para averiguar si existen obras en trámite. Con el objetivo de cuantificar el gasto y negociar con el vendedor el precio de la compra, es aconsejable hacer la misma comprobación también con el portero y los vecinos.

  • Consultar la ITE

La Inspección técnica de edificios (ITE) es un documento que certifica el cumplimiento de las condiciones mínimas de seguridad y salubridad del inmueble.  La información sobre la ITE está en poder de los Ayuntamientos, pero “no todos informan de manera suficiente y asequible”. En ciudades como Madrid la consulta es gratuita y sencilla. Puede visualizarse directamente a través de la página web del ayuntamiento de Madrid y es una forma rápida para comprobar si hay signos de mala conservación.

  • Visitar el piso en distintos momentos

Es recomendable realizar varias visitas a los inmuebles de segunda mano porque suelen ocultar vicios que a primera vista pasa desapercibido.

El potencial comprador deberá comprobar el estado de las cañerías, los cierres, las ventanas, la pintura, los suelos y los techos. Elementos que determinarán el importe de eventuales reformas y, por consiguiente, si el precio de la vivienda es el adecuado. La OCU aconseja que hay que realizar una inspección exhaustiva en los lugares menos visibles, como interior de los armarios, las acometidas, los falsos techos, las zonas recién pintadas etc.

Por último, la habitabilidad también está determinada por la luminosidad y los ruidos. Para comprobar estos aspectos es importante visitar el inmueble en distintos momentos del día.

  • Reclamar por vicios ocultos

Si, a pesar de las investigaciones, el nuevo propietario descubre desperfectos después de la compra, podrá acudir a los tribunales. “El Código Civil establece que el vendedor está obligado a hacerse cargo de los vicios ocultos en la vivienda cuando estos hagan imposible vivir en ella o si se considerase que, de haberlos conocido, el comprador no habría adquirido la vivienda o hubiera pagado menos por ella”. El plazo para reclamar es de seis meses aunque el coste de las pruebas necesarias en la vivienda corre a cargo del comprador.

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