Los desperfectos constructivos que podemos hallar en un inmueble arrendado , pueden ser algunos como una persiana rota, una avería en la caldera, grifo que pierde agua , enchufe sin toma de corriente…
Se trata de una situación delicada y de conflicto si arrendador y arrendatario no saben asumir los papeles en cuanto a responsabilidad de la reparación y del mantenimiento del inmueble .
La Ley de arrendamientos Urbanos, lo deja claro en el artículo 21.1. establece que «el arrendador está obligado a realizar, todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso por el que ha sido arrendado «.
El apartado 4 del citado artículo deja reflejado en su contenido que » las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario».
No queda por tanto , establecido , por parte de la Ley de arrendamientos Urbanos, un listado de reparaciones en sí , sino que quedan determinadas las responsabilidades de una y de otra parte en cuanto en tanto , sean reparaciones por daños que afecten a la conservación y en cuanto a pequeñas reparaciones.
Por tanto, cuando mencionamos «mantenimiento», ya sea de suelo , paredes y techo , debe de hacer frente el propietario a su reparación, siempre que el inquilino haya hecho un uso adecuado de los mismos , de igual modo al mantenimiento y/o sustitución de las instalaciones del inmueble .
¿Qué ocurre con los electrodomésticos? en principio se debe de hacer cargo el propietario , a excepción de los daños ocasionados por incorrecto uso o reparaciones de menor entidad .
Incorrecto uso del inmueble arrendado : se refiere siempre al inquilino , en tanto en cuanto , debe de dejar la vivienda en el mismo estado en el que ha sido entregado al inicio del arrendamiento . Ejemplos de incorrecto uso por parte del inquilino pueden ser algunos como taladrar paredes o paramentos de alicatado, rotura de muebles o utensilios de la vivienda ..
Pequeñas reparaciones por uso del inmueble : se refieren a aquellas a las que debe de hacer frente el propietario porque tengan que ver con el desgaste habitual del inmueble para el uso para el que ha sido adquirido . Ejemplos de pequeñas reparaciones , son algunas como la reparación de la correa de una persiana , un desagüe atascado , una cisterna con carga incorrecta …
Sentencias que se han resuelto en relación a estos conflictos entre inquilinos y propietarios :
- La Audiencia Provincial de Madrid en 2015 : resolvió que el lijado y barnizado de un suelo de madera «no podía ser considerado una pequeña reparación» porque «afectaba a un elemento sustancial» del inmueble , por mucho que el propietario aludiera al desgaste del uso ordinario .
¿Qué se debe hacer para evitar que exista conflicto entre la parte arrendadora y arrendataria ?
- Especificar en el contrato de alquiler , mediante las claúsulas mencionadas de la LAU , «quién se hace cargo» de cada reparación.
- Levantar un acta notarial , adjunta al contrato de arrendamiento , con las fotografías del estado en el que se encuentra el inmueble antes de ser arrendado , para que quede evidencia de su estado y para que el arrendatario lo tenga más fácil a la hora de dejar el inmueble «tal y como ha sido entregado»
- Contratar a un arquitecto perito judicial, para la elaboración de un informe pericial que dictamine , y que de fe , de cómo se ha entregado el inmueble al final del periodo del arrendamiento y que valore , en su caso ,los desperfectos , las causas , así como el coste de la reparación.
