Si alguna vez has solicitado un préstamo hipotecario probablemente en el informe aparecería que la base de valor utilizada era el Valor Hipotecario. ¿Qué es y en qué se diferencia el Valor Hipotecario de otras bases de valor?
El Valor Hipotecario se define en la Orden ECO/805/2003 como el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. En la determinación a que se refiere el apartado anterior no se incluirán los elementos especulativos
¿Cómo se garantiza el cálculo de un valor sostenible?
Para lograr este valor sostenible, la Orden ECO/805/2003 fija algunos procedimientos y datos a utilizar, estableciendo unos supuestos mínimos que garanticen la estabilidad del mercado. Algunos ejemplos son:
No consideración de expectativas futuras: Sólo se permite valorar la situación urbanística y de protección vigentes en la fecha de la tasación, no admitiéndose así mismo la consideración de posibles elementos especulativos que pudieran afectar al valor hipotecario en algún momento futuro. En el caso de valoraciones no garantistas, sobre todo las realizadas mediante las IVS, sí se pueden tener en cuenta las expectativas futuras si así lo están considerando los posibles compradores en el mercado.
Utilización de, al menos, la Tasa mínima de Actualización: Cuando la finalidad de la valoración es la de garantía hipotecaria, se fija la Tasa mínima de Actualización según la tipología del activo valorado.
La Tasa de Actualización está compuesta por la Tasa Libre de Riesgo, la corrección por IPC, la Prima de Riesgo y el incremento por financiación ajena. Teniendo en cuenta que el resto de componentes son datos publicados por el Banco de España y no quedan a juicio del técnico, la Orden ECO/805/2003 fija las Primas de Riesgo mínimas a emplear según el tipo de inmueble analizado en la tabla correspondiente de la disposición adicional sexta, dejando a criterio del tasador elevar esta prima si considera que el riesgo analizado es mayor.
En valoraciones realizadas mediante normativa internacional, el equivalente de la Tasa de Actualización es la Tasa de Descuento o Yield, que no tiene límites mínimos o máximos sino que se rige exclusivamente por el criterio del valorador una vez ha analizado el mercado correspondiente. Por ello, en activos prime, puede ajustarse más la yield a utilizar obteniéndose valores finales muy superiores.
Ajuste del Beneficio del Promotor mínimo: Otro de los elementos controlados en la normativa española para el cálculo de un valor sostenible es el Beneficio del Promotor, utilizado en el Método Residual Estático. En la tabla dos de la disposición adicional sexta de la Orden, se recogen los Beneficios mínimos a utilizar según la tipología del inmueble, lo que acota el máximo valor a obtener.
En las IVS, nuevamente prima el correcto análisis de las circunstancias del mercado y no se establecen mínimos o máximos. Es criterio del valorador seleccionar el beneficio mínimo que el promotor estaría dispuesto a aceptar. Otra puntualización a reseñar es que este beneficio suele estar indicado sobre la venta en el caso de la Orden ECO/805/2003 y sobre el coste en las IVS, por lo que a primera vista parecen mucho más diferentes a lo que verdaderamente son, si los traducimos a la misma referencia.
Diferencias de aplicación del Método de Actualización
En inmuebles cuyo valor se calcula mediante el método de actualización, existe una diferencia sustancial en los ciclos considerados al estimar los flujos de caja. Por regla general, un informe realizado bajo normativa internacional, considerará un ciclo de explotación de 10 años en tanto que un informe que siga la Orden ECO/805/2003 lo prolongará durante la vida útil considerada del activo. Esto es debido a que se intenta que la actualización del valor de reversión (y con ello, la plusvalía tenida en cuenta) tenga el mínimo peso y afecte lo menos posible al valor final.
En cuanto al valor de reversión, existe una diferencia sustancial entre ambas metodologías: mientras para la Internacional siempre se calcula como el último de caja neto descontado según la tasa de perpetuidad o exit yield, la Orden ECO/805/2003, diferencia tres maneras de cálculo en función del tipo de inmueble analizado, según se describe en los artículos 28, 29 y 30 de dicha Orden.
- En el caso de los valorados según el artículo 28, es decir, los inmuebles con flujos de caja calculados a partir del análisis del mercado de alquileres, el valor de reversión se corresponde con el valor de suelo en el último periodo del ciclo, teniendo en cuenta también su posible plusvalía o minusvalía futura.
- En el caso de los valorados según el artículo 29, inmuebles en arrendamiento, el valor de reversión será el valor previsible del inmueble al final del contrato. Para ello se calculará el valor del inmueble libre de inquilinos en la fecha de la tasación, se ajustará el valor del suelo y se restará la depreciación física y funcional de la edificación, calculada de acuerdo con el método del coste.
- En el caso de los valorados según el artículo 30, inmuebles en explotación económica, el valor de reversión se corresponderá con el Valor de Reemplazamiento Neto (considerando la depreciación) al final del periodo de explotación, por lo que tendrá mayor peso en el valor final del inmueble analizado que en los casos anteriores.
Ante todo, prudencia
Otra característica esencial, quizá la fundamental, de la Orden ECO/805/2003 es la búsqueda de la hipótesis más prudente dentro de las probables.
Ello implica, dentro del método de actualización, que a la hora de considerar la renta a actualizar, si la renta de contrato es inferior a mercado, se utiliza la propia renta de contrato pero, si la renta de mercado es más baja, se utiliza ésta última, considerando la hipótesis de que, en caso de salida del inquilino, el nuevo arrendatario no querrá pagar más de lo que paga el mercado.
También en el mismo contexto, en inmuebles en explotación económica se certifica siempre el menor valor de los obtenidos, Valor de Reemplazamiento Neto o Valor por Actualización, siendo generalmente menor el primero. Esto ocurre porque en definitiva, lo que funciona como verdadera garantía y permanece en caso de impago del hipotecado es el inmueble y no las condiciones concretas en que se esté llevando a cabo la explotación del mismo, que pudieran variar en el futuro si cambiara por ejemplo su gestión.
¿Se tiene en cuenta la hipótesis de Financiación Ajena al calcular el Valor Hipotecario?
Existe una excepción respecto a la opción más prudente que reside en la consideración de la financiación ajena. Cuando se tiene en cuenta la financiación concedida por bancos o cajas para la realización de la promoción, el valor obtenido para el suelo al utilizar el Valor Residual Dinámico aumenta levemente, puesto que los ingresos son superiores y comienzan a recibirse mucho antes que si únicamente se tuvieran en cuenta los ingresos abonados en concepto de señal por los futuros compradores de los inmuebles.
En este caso, al contrario de lo que cabría esperar, las valoraciones realizadas por IVS no suelen tener en cuenta la financiación ajena, con la intención de considerar lo que el inmueble puede producir por sí solo. Por otro lado, la Orden ECO/805/2003 con la que se obtiene el Valor Hipotecario se rige por las decisiones del mercado, siendo más que probable su utilización, sobre todo en grandes promociones.
Más información sobre las normativas de valoración utilizadas en España en:
