Entre los inmuebles de los que en muchas ocasiones es necesario realizar una valoración o una tasación nos encontraremos con el caso de las oficinas u otros espacios destinados a albergar diferentes negocios y despachos de profesionales.
Vamos a considerar para este post a los inmuebles que desde su concepción han sido destinados exclusivamente al uso para oficinas.
Hemos excluido, por tanto, las oficinas ubicadas en edificios residenciales, las oficinas situadas en centros de producción de polígonos en el extrarradio de las ciudades y los edificios corporativos de empresas destinadas única y exclusivamente a constituir su sede.
Tipos de Valoración de Oficinas
En cuanto a la metodología utilizada para hacer las valoraciones que aparecen recogidas en la Orden ECO/805/2003 se encuentran:
- Por comparación, estudiando el valor de otras de similares características y ubicación asignándole un valor por deducción.
- Coste, teniendo en cuenta el coste de construir ese inmueble y el estado en que se encuentra (valor de reposición).
- Valoración por Actualización de las Rentas Esperadas, basado en la expectativa de negocio que sirve para tasar toda clase de edificios susceptibles de producir rentas.
¿Qué debemos tener en cuenta al hacer la valoración?
- El entorno, ya que la ubicación de la oficina será un factor determinante a la hora de establecer el valor del inmueble. Las vías de comunicación, si el transporte público es o no abundante, la cantidad y calidad de los aparcamientos, que dispongan de zonas verdes, o jardines, así como otros servicios serán un plus añadido a este tipo de valoraciones.
- El estado de conservación del inmueble en general y de la propia oficina en particular también será determinante. El estado de las instalaciones, las calidades de los materiales de la construcción como pavimentos, las carpinterías, y el estado de conservación en general, influirán en el resultado final de la tasación de forma muy importante.
- La distribución es otro elemento esencial a la hora de rentabilizar la superficie disponible. La flexibilidad que permita una óptima configuración de los espacios será un factor muy importante a tener en cuenta, ya que hará posible la adaptación de mayor cantidad y tipos de empresas. Que disponga de dependencias muy diferenciadas, como zonas de archivo, zonas de descanso o recepción, son factores que delimitan mucho el espacio. Esta compartimentación obligará a los nuevos inquilinos a reformar e invertir para adaptarlo a sus necesidades.
- Unas buenas y bien dimensionadas instalaciones eléctricas, la adecuada climatización o la disposición de una buena orientación y disponibilidad de luz natural, son elementos que inciden en aumentar el valor de tasación. Esto se traduce en un mayor confort, que va ligado a un mayor rendimiento por parte de los trabajadores.
- La capacidad de generar beneficios fruto de las rentas, que vincula estrechamente la tasación al precio de alquiler y el nivel de ocupación esperado para el inmueble, así como las expectativas de crecimiento de dichas rentas.
El informe de tasación
Una vez que contamos con toda la información que vamos a considerar en la valoración del inmueble, realizamos un estudio de mercado a través de ofertas o transacciones reales comparables.
De acuerdo con la normativa vigente, elegimos como mínimo seis testigos comparables, los más similares al inmueble a valorar. A estos se les aplican unos coeficientes de homogeneización atendiendo a las diferencias y analogías observadas con el inmueble objeto de análisis, para que el valor final sea lo más acertado posible.
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