Desde nuestro punto de vista, se empiezan a ver algunas tendencias que creemos que se asentarán respecto al precio de los alquileres de oficina:
- Por un lado, el mercado de oficinas se venían caracterizando por un desequilibrio entre oferta y demanda en Madrid y Barcelona.
- Había muy poca oferta disponible, con la única excepción de Barcelona, donde había un poquito más de oferta, sobre todo en el barrio de 22@.
La razón de que hubiera tan poco oferta, residía en que en la anterior crisis se destruyó mucho empleo, haciendo que se minimizara. También, la lenta evolución del precio de las rentas, que tardó bastante en despegar en España, hacía que la yield on coast tuviera mucho sentido para el riesgo asumido.
La contención de la oferta, provocó que se incrementaran el nivel de las rentas en el mercado de oficina, se obtuvieron mejores rentas en los contratos de entrada como en los de salida. Y a esto, le siguió un incremento en estado de la ocupación.
Es excepcional que en un mercado, el nivel de ocupación y de rentas vayan acompasados, lo normal es que cuando se tensan las rentas, se destensa en ocupación y viceversa.
Sucede al igual que el yield management de los hoteles. Este fenómeno, dentro del mercado inmobiliario, era raro que sucediera en países como España, pero sucedió.
¿Qué pasa ahora con la crisis del COVID-19?
Con este parón, empresas que estaban teniendo una economía muy optimizada, muy justa, no se recuperarán con facilidad. El crecimiento sostenido de la demanda que teníamos hasta ahora se parará.
En cuanto a la renta de cierre, esta se situaba entre 32-33 €/m2, quedando paralizada como valor de referencia en el mercado de oficinas.
El temor a cualquier efecto externo que nos afectara, ahora es una realidad.
¿Qué efectos tendrá en el valor de mercado de oficinas en el futuro próximo?
Hay una serie de elementos que van a poder reconfigurar la relación inquilino-propietario por este efecto:
- El teletrabajo, causará un efecto, pero moderado, dado que existen muchas empresas que tienen un trabajo que se basa en la repetición para tener productividad.
- El flex-space, que no es lo mismo que el co-working. Este último es el más bajo en obtener ingresos. El 80% de los ingresos de una compañía de flex-space provienen de contratos flexibles.
Se ha comprobado que un contrato renovable mes a mes, en una situación como esta, es un alivio económico para el arrendatario, aunque una carga para el arrendador.
Las compañías tenedoras tendrán los siguientes resultados, con el aumento de la demanda en el flex space:
- Uno positivo, en la cuenta de resultados: gracias a los hotdesk que son los que tienen mayor rendimiento económico y mayor flexibilidad.
- Uno negativo, en el balance: habrá que bajar el loan to value.
Esto es debido a que cuanto mayor es la volatibilidad de ingresos no podamos ver supeditados al apalancamiento.
¿Cuáles son los otros factores que van a influir en el re-equilibrio del mercado de oficinas?
Se trata de la densidad: la densificación de las oficinas. Ahora con el fenómeno del nuevo concepto sanitario por la existencia de la crisis del COVID-19, es difícil conseguir un grado más alto de renovación del aire al previamente calculado para estos espacios de trabajo, así como la incorporación de nuevos filtros para purificar el aire.
Si antes, estábamos en un ratio de 9m2/empleado, puede haber un pequeño repunte del espacio necesario para cada empleado. Se creará un “nuevo espacio” por la crisis sanitaria.
Por tanto, la normativa en materia de ocupación, de salubridad y de accesibilidad, cambiará a raíz de esta crisis.
¿Cómo afectará al valor de las rentas de una oficina para solicitar un préstamo hipotecario si está afectado el cierre por el Real Decreto 463/2020? ¿Cómo se podrá calcular la actualización de las rentas, para la venta de una oficina, cuando se levante el estado de alarma sanitaria?
Gran parte de las oficinas en España, que no alberguen los servicios esenciales decretadas por el Gobierno, se han visto afectados por el Real Decreto 463/2020, por la crisis del COVID-19.
Esta clausura de los establecimientos, imposibilitará asumir los gastos de personal o el pago del alquiler mensual, hecho que afecta al inquilino y al propietario que cuenta con el alquiler para poder soportar los gastos diarios.
Para poder calcular el valor del inmueble para una tasación con finalidad de asesoramiento o para solicitar un préstamo hipotecario, una vez que se levante el estado de alarma para la posible venta de estos locales afectados, hay que utilizar el método de actualización de rentas:
Este método será aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles susceptibles a producir rentas, por lo que las oficinas, como producto inmobiliario con rendimiento económico por el que se obtiene rentabilidad, es objeto de la aplicación de este método.
A través de este método, se obtendrá el valor por actualización, que permite obtener el valor de mercado de un determinado bien como su valor hipotecario.
¿Qué requisitos son necesarios para la utilización del método de la actualización de rentas?
- Que exista un mercado de alquileres representativo
- La existencia de un contrato de arrendamiento
- Que el inmueble este ligado a una explotación económica
¿Qué datos tenemos que introducir para la obtención del cálculo del valor de la oficina a través de la actualización de las rentas?
- Estimación de flujos de caja
- Estimación del valor de reversión
- Elegir el tipo de actualización
- Aplicar la forma de cálculo
¿Cuáles son las tasas de actualización a aplicar para poder calcular el valor por actualización de rentas de una oficina?
En oficinas prime, emplazadas en las mejores zonas de Madrid y Barcelona: entre 4,62% (núcleo financiero) y 6,39% (periferia)
¿Cuáles son los gastos que debemos de estimar para poder calcular el valor de tasación de una oficina?
- Consumos por aire acondicionado: 1-2€/m2
- Gastos de ascensores: 500€/ascensor/mes
- Limpieza de zonas comunes: 0,3€/m2/mes
- Gastos de electricidad y otros consumos de zonas comunes: entre 0,4 – 0,8 €/m2/mes
- Mantenimiento de instalaciones: de 2.000 a 4.000 €/mes
- Vigilancia 24 horas: entre 10.000 € y 12.000€/mes
- Conserjería 12 horas: entre 5.000 y 6.000 €/mes
En Aguirre & Baeza, calculamos el valor a futuro de la rentabilidad que puede obtener su oficina, teniendo en cuenta los factores comentados.
