La importancia de una Due Diligence Técnica en las SOCIMIS.

En anteriores entradas de nuestro Blog se expusieron los aspectos y ventajas más relevantes de una Due Diligence, así como el funcionamiento y futuro de las SOCIMIS.

En esta entrada, presentaremos una disertación acerca del contenido de una Due Diligence y su importancia para las SOCIMIS en la adquisición, rehabilitación y puesta en alquiler de activos inmobiliarios, de cualquier naturaleza (vivienda, oficinas, pisos, plazas de garaje, locales comerciales, centros comerciales, suelos, etc.).

Due Diligence Técnica

Durante el proceso de compraventa de cualquier inmueble resulta fundamental el conocimiento de los riesgos que entraña dicha transacción y la realidad de la situación en la que se encuentra el activo.

Dentro de los posibles escenarios a estudiar mediante una Due Diligence, la condición técnica del activo resulta primordial para desentrañar y gestionar con antelación los riesgos técnicos que implican su rehabilitación, y por ende las restantes situaciones posibles (económica, legal, fiscal…).

Contenido de una Due Diligence Técnica

El proceso de investigación y recopilación de información técnica propio de una Due Diligence Técnica incluye aspectos tales como:

• Identificación y descripción del activo:
  • Localización y situación del inmueble.
  • Descripción y características generales (sistemas constructivos, estructura e instalaciones).
• Estado de conservación y limpieza del inmueble (estructura, fachadas, cubiertas, estancias, cuartos técnicos, etc…).
• Estado administrativo (Informes ITE llevados a cabo).
• Legalización documental del edificio que permita su actividad.
• Estado de mantenimiento.
• Cumplimiento de accesibilidad y otras exigencias aplicables.
• Propuesta de actuación (solicitud de Licencias de Obras) y posibles soluciones.
• Estimación económica de la reparación de las incidencias detectadas.

SOCIMIS y la detección de riesgos

El objeto de una Due Diligence Técnica es la detección y minoración de aquellos riesgos técnicos que entraña la rehabilitación del inmueble en cuestión, para garantizar la seguridad de la compraventa del activo; de este  proceso de análisis derivarán las posibles decisiones a adoptar.

Para el análisis de los riesgos técnicos se fija la necesidad de establecer un sistema de estimación de índices para cuantificarlos y jerarquizarlos, lo que permite establecer criterios y umbrales de clasificación:

• Impacto sobre el presupuesto (coste).
• Impacto sobre la planificación (plazo).
• Impacto sobre las características (calidad).

Evitar, reducir, asumir o trasferir los riesgos resultará determinante para la cuantificación del retorno esperado, siendo este hecho especialmente relevante, puesto que las inversiones vinculadas a las SOCIMIS suelen darse en activos con rentabilidades atractivas.

Desde las etapas más tempranas de una inversión en el mercado inmobiliario, la rentabilidad esperada podría verse afectada, si se desconoce la realidad técnica del activo en cuestión.

Desde Aguirre & Baeza consideramos primordial que en toda inversión en el mercado inmobiliario se consideren aspectos tales como un análisis técnico del activo, un análisis urbanístico, un análisis de desperfectos y defectos constructivos y su valoración técnica.

Todos estos estudios son posibles mediante las labores de consultoría para la inversión en alquiler mediante el encargo de Due Diligence Técnica de edificios objeto de rehabilitación.

En Aguirre & Baeza tenemos experiencia en la realización de Due Diligence Técnica, fundamental para la detección y minoración o supresión de cualquier riesgo técnico vinculado a toda inversión en el mercado inmobiliario.

Check List para la redacción de una Due Diligence Técnica.

Como hemos comentado, uno de los aspectos más relevantes dentro del proceso de investigación de una Due Diligence es la detección y disminución de riesgos técnicos, normalizando los mismos, es decir, que el valor del riesgo tienda a lo mínimo posible.

A continuación exponemos un ejemplo de aquellos puntos a considerar o descartar en la identificación de los potenciales riegos y su posterior eliminación o minoración:

• Fuentes de riesgos:
  • Meteorología y causas de fuerza mayor.
  • Riesgos derivados del suelo.
  • Proyecto de rehabilitación, concepción y detalles incorrectos.
  • Insolvencia técnica del Constructor.
  • Falta de coordinación entre agentes.
  • Desviaciones respecto a las estimaciones de coste, plazos y calidad.
• Efectos del riesgo:
  • Desviaciones respecto a las estimaciones de coste, plazos y calidad.
  • Daños al promotor o usuario.
  • Siniestros técnicos.
  • Daños a los operarios.
• Clasificación de los riesgos:
  • Tipos de riesgos:
    • Riesgo puro: sin posible ganancia.
    • Riesgo especulativo: posibilidad de pérdida o ganancia.
  • Impactos del riesgo:
    • Medio- ambiente.
    • Industria – mercado.
    • Empresa.
    • Personas.
    • Proyecto.
  • Análisis de los riesgos:
    • Cuantitativo:
      • Probabilidad.
      • Consecuencias económicas, plazos y calidades.
      • Sensibilidad de variables.
    • Cualitativo:
      • Juicio basado en experiencia y conocimiento.
      • Jerarquización de posibles opciones y variables.
      • Comparativa de opciones.
      • Análisis descriptivo de cualidades y características.
    • Respuesta a los riesgos:
      • Evitar el riesgo:
        • Cambiar soluciones técnicas.
        • Cambiar de inmueble en el que invertir, contratista…
      • Reducir el riesgo.
      • Asumir el riesgo.
      • Trasferir el riesgo:
        • Póliza garantía decenal de daños.
        • Póliza todo Riesgo Construcción.