Última entrada en nuestro blog acerca de los diez principios obligatorios definidos en la orden ECO/805/2003 para la realización de tasaciones. Dichos principios de valoración son fundamentales para realizar la valoración inmobiliaria. La vulneración o incumplimientos de estos principios básicos descalifica la valoración y puede considerarse incluso nula.
Los diez principios que marca la normativa son los siguientes:
- Principio de anticipación
- Principio de finalidad
- Principio de mayor y mejor uso
- Principio de probabilidad
- Principio de proporcionalidad
- Principio de prudencia
- Principio de sustitución
- Principio de temporalidad
- Principio de transparencia
- Principio de valor residual
Principio de Transparencia
El informe de valoración de un inmueble deberá contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las hipótesis y documentación utilizadas.
Es necesario que el informe se base en datos refutados, documentación veraz y contenga elementos contrastados, de manera que, todo quede justificado. A su vez, los valores obtenidos como resultado del proceso utilizado deben hacerse inteligibles fácilmente.
Este principio además es uno de los fundamentales y obligatorios según la Norma Europea de Valoración 4.01 que dice lo siguiente:
Son principios fundamentales tanto para la elaboración de los informes como para la elección de las bases de valoración los de TRANSPARENCIA, la homogeneidad y la coherencia.
El informe deberá ser riguroso, profesional y técnico sin olvidar cumplir este principio, utilizando un lenguaje claro, fácil e inteligible, lo cual no es tarea sencilla.
Principio de valor residual
El valor atribuible a cada uno de los factores de producción de un inmueble es la diferencia entre el valor total de dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores.
Este principio parte de la premisa de saber que el coste de un producto es la suma de los costes de cada uno de sus componentes, considerando que el beneficio es un componente más. En este principio se basas el Método del Coste y el Método del Valor Residual (estático y dinámico).
En ambos casos, el planteamiento es similar, ya que conceptualmente, el valor de mercado (VM) de un producto inmobiliario es la suma de todos los costes que intervienen en el proceso productivo del inmueble. Es decir, que el valor de mercado será:
VM = F + Cc + INR + H + T + L + Qt + Sd + Ga + Gf + Gc + Bp
Donde cada término indica:
VM = valor de mercado del producto inmobiliario terminado
F= valor de mercado de suelo
Cc = costes de construcción
INR = impuestos no recuperables en la compra del suelo y declaración de obra nueva
H = honorarios técnicos y dirección de obra
L = licencias
T = tasas
Qt = control técnico
Sd = seguro decenal
Ga = gastos de administración
Gf = gastos financieros
Gc = gastos comercialización
Bp = beneficio del promotor
