¿Qué es un AVM?

Las siglas AVM hacen referencia a la expresión inglesa “Automated Valuation Model”, el nombre que se da a nivel internacional a los Modelos Automatizados de Valoración.

Los AVM son modelos informáticos basados en algoritmos matemáticos y estadísticos que, combinados un una extensa base de datos, permiten obtener el valor de un inmueble. Para ello, se han de definir previamente las características esenciales del activo que se va a valorar, de manera que se seleccionen aquellos inmuebles de la muestra que se consideren comparables a él y la base de valor que se quiere emplear, para que el programa realice los cálculos pertinentes. La mayoría de los AVM suelen realizarse atendiendo al presumible Valor de Mercado de los activos, aunque también podría calcularse el Valor en Renta, el Valor Máximo Legal, etc.

En definitiva, el objeto principal de los AVM es utilizar las técnicas informáticas, estadísticas y matemáticas disponibles para proporcionar, de forma rápida y razonablemente fiable el valor de un inmueble determinado, atendiendo a los principios generales de valoración.

¿Para qué suelen emplearse los AVM?

Actualmente, los AVM se están usando en multitud de operaciones puesto que, debido a su eficiencia, permiten acometer un gran número de valoraciones en un corto periodo de tiempo, garantizando en la mayoría de los casos una fiabilidad adecuada. Algunos de las funciones más habituales son:

  • Como valoración orientativa, previa a la realización de una tasación completa con visita.
  • Como contraste genérico de una valoración realizada de forma presencial.
  • Para monitorizar la evolución de valor que experimenta un inmueble o una cartera de inmuebles.
  • En el cálculo de primas correspondientes a seguros inmobiliarios.
  • Como ayuda en la gestión del riesgo hipotecario, identificando los riesgos existentes y definiendo las políticas a adoptar.
  • Para realizar análisis periódicos de los Balances Contables de una empresa.

¿Cuáles son las ventajas y los inconvenientes de las AVM?

La ventaja más evidente es la reducción de tiempo y costes en comparación con una valoración tradicional puesto que los AVM permiten el tratamiento masivo de inmuebles a valorar, obteniendo un ambicioso número de resultados en poco tiempo.

Así mismo, se trata de un proceso homogéneo y fácilmente traceable. El programa homogeneiza todos los activos que se introducen para la valoración, siendo absolutamente objetivo en todos ellos.

El principal inconveniente es que, al no realizarse visita al inmueble ni otras comprobaciones necesarias en el caso de tasaciones completas, los resultados pueden llegar a ser menos fiables, ya que no se pueden tener en consideración aspectos sólo apreciables por el técnico especialista. Es por este motivo que el uso de AVM no se recomienda en el caso de inmuebles singulares, que no estén terminados o en aquellos que cuentan con alguna característica especial. Tampoco pueden contamplarse a priori otras circunstancias limitativas de valor como posibles cargas o alquileres.

Puede existir, así mismo, imprecisión en los datos que se emplean en la valoración, como la superficie del activo, si éstos no están convenientemente reflejados en la documentación proporcionada.

¿Qué activos pueden valorarse por AVM?

Para poder garantizar una fiabilidad alta en la valoración, los activos deberán cumplir el requisito de ser inmuebles de producción repetida y por tanto susceptibles de una comparación estadística. Los que obtienen mejores resultados en el proceso suelen ser las viviendas.

Esto es debido a que el proceso que es generalmente utilizado para realizar las estimaciones de valor, está basado fundamentalmente en el enfoque de comparación, contrastándose el activo a valorar con otros similares, de los que sí conocemos sus características y precio.

Por tanto, es recomendable que el inmueble cuente con un mercado amplio y transparente de comparables que puedan localizarse en las bases de datos disponibles.

Puesto que no se realiza inspección alguna del inmueble, los AVM no deben aplicarse en estimaciones de valor de inmuebles especiales o que puedan considerarse singulares en su entorno, puesto que no existirán suficientes comparables con los que realizar un muestreo de mercado adecuado.

¿En qué consiste el método que utilizamos para la realización de AVM?

Cuando el valor a certificar es el Valor de Mercado, utilizamos el método de comparación, obteniendo el valor del inmueble a partir de la comparación de sus características con las de otros inmuebles análogos ubicados en la misma zona de los que sí conocemos su valor.

Para ello, disponemos de diversas bases de datos de mercado que incluyen ofertas actuales disponibles en los principales portales inmobiliarios y datos reales de compraventas en la zona. Así mismo, analizamos también las valoraciones de activos similares en esa zona realizadas por nuestra empresa durante los últimos seis meses.

Nuestro profundo conocimiento del mercado inmobiliario nos permite evaluar así mismo cómo se están comportando los precios en función de los ritmos de venta y el stock disponible de esa zona.

Posteriormente, y sobre todo en el caso de valoración de portfolios de inmuebles, realizamos un contraste por indexación, a fin de corregir cualquier posible deficiencia existente en el proceso de valoración, generalmente debida a la insuficiencia de comparables similares a algunos de los inmuebles valorados.

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