Desde el pasado 26 de Octubre de 2021, son muchas las dudas que asaltan a los inversores de compra venta de inmuebles , acerca del pago del Impuesto de Plusvalia Municipal aprobado en 2004 y anulado tras la sentencia del Tribunal Constitucional ,cuyo contenido era el siguiente :

  • La Sentencia declaraba nulo por ser inconstitucional el método de cálculo del impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU)
  • Ya en 2017, había anulado que se aplicara sobre los casos donde se había producido una pérdida de valor patrimonial del suelo, desde la fecha de la compra, hasta la fecha de la venta , acreditándolo mediante la aportación de un Informe Pericial realizado por un perito tasador acreditado , en el que se justificara dicha minusvalía.
  • En 2019 , se emitió una segunda sentencia contra este tributo , que lo anulaba en los casos en los que pudiera tener carácter confiscatorio , es decir , que se aplicara en casos donde el importe a abonar era incluso superior al impuesto a pagar por la compraventa. Para ello , el contribuyente, tambien debía de aportar, tanto en la fase administrativa como en la fase contenciosa , un Informe Pericial que constatara la pérdida de valor patrimonial del suelo , desde la fecha de la compra hasta la fecha de la venta, por un perito tasador inmobiliario oficial , es decir , debidamente acreditado .

¿Cómo se calculará el nuevo impuesto a partir de ahora ?

Existen las siguientes posibilidades, a partir de la nueva entrada en vigor del impuesto del 10 de noviembre de 2021 :

  • Sistema objetivo : Se mantiene como valor de referencia , el valor catastral (desde la fecha de la compra del inmueble hasta la fecha de la venta), la diferencia es que se sustituyen los porcentajes que se utilizaban hasta ahora por unos coeficientes máximos en función de los años que hayan pasado . Dichos porcentajes se actualizarán anualmente . Sobre ese cálculo , se aplicará el porcentaje que corresponde al impuesto , no debiendo superar el 30%.
  • Plusvalia Real : Se permite calcular el impuesto por la plusvalia (incremento de valor) real del suelo , lo que es lo mismo que la diferencia del valor real del suelo desde la fecha de la compra hasta la fecha de la venta. Para este supuesto , dado que hay que calcular el valor de tasación del suelo , es recomendable encargar una tasación oficial a un tasador para poder comprobar que dichos valores a tributar son correctos y que realmente existe una ganancia de valor repercutida al valor del suelo .
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Un informe pericial que acredite el valor real de suelo entre ambas fechas , es el documento que el contribuyente necesitará para demostrar que tributar por la plusvalia real le resultará más beneficioso que tributar por el sistema objetivo , en caso de tener dudas y no saber por cuál de los dos sistema le resultará mejor .

Además , este tipo de informe pericial, que incluye dos tasaciones , despejan las dudas en caso de que no exista incremento de valor patrimonial del suelo y tambien , en el caso de que el tributo sea superior a la ganancia, puesto que en esos casos , no se deberá pagar el impuesto .

¿Dónde puede encontrar el valor catastral de un inmueble ?

  • Solo es posible su consulta al titular del inmueble , a través del recibo de catastro (recibo de IBI) y en la oficina virtual del catastro mediante DNI electrónico.

¿Por qué valor se tiene que declarar en escritura ?

  • Los contribuyentes que hayan donado, comprado o heredado un activo inmobiliario entre el 11 de julio y el 31 de diciembre de 2021 , deben de tributar por el valor de mercado , con la aportación de una tasación oficial anexada a la escritura de compraventa . En el caso de que la Administración no estuviera de acuerdo , se iniciará una comprobación de valores .
  • Si se han adquirido los inmuebles a partir del dia 1 de Enero de 2022 , se debe tributar y declarar conforme al valor de referencia de Catastro , independientemente del valor de escritura, no obstante , si el valor de escritura es superior al valor de referencia , éste será la base imponible de los impuestos aplicables.
  • Si el inmueble no posee valor de referencia , los contribuyentes están obligados a tributar por el valor de mercado, aportando una tasación oficial que así lo acredite.
  • Si se tributa por debajo del valor de referencia , la Administración iniciará un procedimiento para regularizar la situación . Sólo en el caso en el que el contribuyente pueda demostrar que el valor real de mercado está justificado que sea por debajo del valor de referencia , mediante la aportación de una tasación pericial contradictoria, se podrá recurrir dicho el expediente sancionador iniciado en este caso por la Administración.
tasacion pericial contradictoria

¿Cómo se puede acreditar que el valor de referencia no es el valor de mercado?