En otras entradas hemos visto la forma de valorar algunos de los llamados Derechos Reales que aparecen regulados a lo largo del ordenamiento jurídico. Pero la mayor parte de la regulación se encuentra dentro del libro II del Código Civil. Ya hemos visto cómo realizar la valoración del usufructo o el de la nuda propiedad, sin embargo aún nos queda el tratamiento que daremos a otros Derechos Reales, como pueden ser los derechos de uso y habitación o los derechos de servidumbre.

El Código Civil se refiere así a los derechos de uso y habitación:

DEL USO Y DE LA HABITACIÓN

Artículo 523

Las facultades y obligaciones del usuario y del que tiene derecho de habitación se regularán por el título constitutivo de estos derechos; y, en su defecto, por las disposiciones siguientes.

Artículo 524

El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente.

La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Artículo 525

Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título.

¿Qué es el derecho de habitación?

El artículo 524 del Código Civil señala que se trata de un derecho que atribuye a su titular la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Las características del derecho de habitación son:

  1. Es un derecho real de uso y disfrute
  2. Recae sobre un inmueble
  3. Es de carácter personal
  4. Es un derecho con un efecto temporal
  5. Tiene régimen jurídico especial

La diferencia entre el usufructo y el derecho de habitación derivan en que el usufructuario puede usar la vivienda con cualquier finalidad de modo que puede habitarla o arrendarla, mientras que en el caso del derecho de habitación sólo podrá usarla para vivir.

Aunque la diferencia fundamental es que mientras que el usufructo puede ser objeto de venta o traspaso, en el caso del derecho de habitación no se puede vender ni traspasar, tampoco puede ser embargado por las deudas del habitacionista.

Otra diferencia entre los derechos de uso y habitación es que en el caso del de habitación únicamente pueden ser titulares del derecho las personas físicas y por su naturaleza, no podrá ejercitarse sobre bienes muebles.

¿Cómo se calcula el valor del derecho de habitación?

El valor del derecho de habitación se calcula aplicando al 75% del valor del bien, las reglas correspondientes a la valoración de los usufructos temporales y vitalicios.

En estos ejemplos explicaremos cómo se realiza el cálculo del valor del derecho de habitación.

Ejemplo sobre un derecho de habitación de carácter temporal:

Valor del derecho de habitación por 20 años sobre un piso valorado en 200.000 €.

Solución:

El valor del derecho de habitación se calculará aplicando al 75% del valor del piso, es decir a 150.000 €, las reglas para el cálculo del valor del usufructo temporal.

Usufructo = 20 años x 2% = 40%

150.000 € x 40% = 60.000 €

Ejemplo sobre el derecho de habitación de carácter vitalicio:

Piso valorado en 200.000 €, teniendo el habitacionista  40 años.

Solución:

El valor del derecho de habitación se calculará aplicando al 75% del valor del piso, es decir a 150.000 €, las reglas para el cálculo del valor del usufructo vitalicio.

Usufructo = 89 – 40 = 49%

150.000 € x 49% = 73.500 €